Eelde - Appartementen centrum

1.1 Aanleiding

In het centrumgebied van Eelde, aan de Hoofdweg, ten zuiden van de Jumbo, stonden bedrijfsgebouwen die gedeeltelijk zijn gesloopt, dan wel buiten gebruik zijn geraakt. Om het gebied te ontwikkelen, als onderdeel van het centrumplan, zijn er nu plannen om een appartementengebouw met maximaal 33 appartementen te realiseren. Op de hoek van de Hoofdweg en de Burgemeester Strubenweg is het voornemen om drie woonblokken te realiseren om de appartementen in te plaatsen.

Het woningbouwproject is niet mogelijk op basis van de geldende beheersverordening Eelde Centrum, waarin de locatie nog is 'bestemd' voor centrumvoorzieningen. Woningen zijn op basis van deze regeling niet toegestaan. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen het voorgestelde stedenbouwkundig plan ontwikkeld kan worden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft de percelen Hoofdweg 61 tot en met 65, ten noorden van de Burgemeester Strubenweg. De begrenzing is afgestemd op de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. De ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in de beheersverordening Eelde Centrum, die is vastgesteld op 18 april 2017. In deze beheersverordening zijn de bestemmingen van het ervoor geldende bestemmingsplan overgenomen. Voor het plangebied is zo de centrumbestemming met bouwvlak opgenomen. Binnen deze bestemming zijn woningen alleen toegestaan op de verdiepingen en mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het bestaande aantal.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

2.1 Ruimtelijke-functionele structuur

Eelde is uitgegroeid als flank-esdorp langs de rand van de es, waarbij het dorp werd gekenmerkt door een langgerekte structuur. Het dorp bevond zich op de overgang van es naar de weidegronden. Rond 1850 bestond Eelde dan ook voornamelijk uit boerderijen langs de Hoofdweg. Daarna heeft er veel verdichting in de kern plaatsgevonden en is de langwerpige structuur langzaam verdwenen. Door de naoorlogse uitbreidingen van zowel Eelde als Paterswolde zijn beide dorpen met elkaar vergroeid en vormen nu samen Eelde-Paterswolde.

De bebouwde kom van het dubbeldorp kent aan bijna alle zijden een geleidelijke overgang naar het buitengebied. Aan de zuid- en noordzijde komt aan de rand verspreide bebouwing voor die een overgangszone vormt van een besloten naar een meer open landschap. Het plangebied vormt de zuidelijke grens van het centrumgebied. Ten zuiden hiervan begint de aangrenzende woonwijk. Zowel de Hoofdweg als de Burg. Strubenweg/Kerkhoflaan zijn doorgaande wegen door het centrum van Eelde.

Het plangebied valt hiermee zowel ruimtelijk als functioneel in een overgangszone tussen het centrumgebied aan de noordkant en wonen aan de zuidkant. Ten westen van het plangebied is een maatschappelijke voorziening in de vorm van een kerk aanwezig. Ten noordwesten van het plangebied is het Museum De Buitenplaats Eelde gevestigd.

Een luchtfoto van het plangebied en de omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied en omgeving

2.2 Huidige inrichting plangebied

In de huidige situatie is het plangebied deels ingericht met bebouwing en deels met groen. In het oostelijke deel van het plangebied is sprake van groen in de vorm van beplanting bestaande uit bomen en struiken. Tevens is hier sprake van een vervallen overkapping. In het westelijke deel, aan de Hoofdweg is sprake van bebouwing. Deze panden staan momenteel leeg en hebben te maken met achterstallig onderhoud. Tevens ligt, direct ten zuiden van de Jumbo, een tijdelijke parkeerplaats die door bezoekers van het centrum en de Jumbo gebruikt kan worden. Op figuur 2.2 is een luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied weergegeven.

Figuur 2.2 Luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied

2.3 De toekomstige situatie

In de voorgenomen situatie wordt de huidige bebouwing in het plangebied verwijderd. Tevens wordt deels de aanwezige beplanting, bomen en struiken, uit het gebied verwijderd. Hierbij geldt, wat kan blijven staan blijft behouden. Het voornemen is om hiervoor in de plaats drie afzonderlijke woongebouwen te realiseren, waarin in totaal maximaal 33 appartementen worden gerealiseerd. Eén hoofdgebouw wordt in de lengte geplaatst langs de Hoofdweg, dit is het grootste woongebouw. Het volume van dit gebouw is opgesplitst door de plaatsing van de entree, met het trappenhuis en de lift. Het tweede woongebouw komt in het zuiden van het plangebied te staan, langs de Burgemeester Strubenweg. Het derde woongebouw wordt in het oostelijke deel van het plangebied gerealiseerd. Dit betreft het kleinste gebouw van de drie. Onder de woongebouwen wordt een parkeergarage aangelegd met ruimte voor minimaal 63 parkeerplaatsen. Tevens worden 3 parkeerplaatsen op het maaiveld, aan de oostzijde van de woongebouwen aangelegd. Voor het voornemen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, die is opgenomen als bijlage 1.

In figuur 2.3 zijn impressies van de voorgenomen woongebouwen weergegeven. De gebouwen worden voorzien van, afwisselend 1 tot 2 bouwlagen met een kap.

Gevelaanzicht vanaf de zuidwestzijde (Hoofdweg)

Gevelaanzicht vanuit de zuidoostzijde (Burg. Strubenweg)

Gevelaanzicht vanuit de oostzijde (Burg. Strubenweg)

Figuur 2.3 Gevelaanzichten van de nieuwe woongebouwen

2.4 Verkeer en parkeren

Het voornemen betreft de realisatie van maximaal 33 appartementen. Dit betekent een extra maximale verkeersgeneratie van circa 234 motorvoertuigen / etmaal op een werkdag. Het plangebied is gelegen aan de Hoofdweg. Dit is de doorgaande route door het dorp Eelde. De weg is berekend op een hoge verkeersgeneratie gezien zijn ontsluitings- en verbindingsfunctie. Daarom kan redelijkerwijs worden aangenomen dat de extra verkeersgeneratie kan worden afgewikkeld via deze weg. Dit levert dan geen belemmering op voor de uitvoering van het plan.

Om te voorzien in de parkeerbehoefte wordt ondergronds een parkeergarage aangelegd. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte wordt gebruik gemaakt van de normen conform de CROW publicatie 381. Om de gemiddelde parkeerbehoefte te bepalen wordt uitgegaan van het functietype koop, etage, duur. Op basis van 33 woningen geldt daarvoor een parkeerbehoefte van 66 parkeerplaatsen. Met de realisatie van een parkeergarage met 63 parkeerplaatsen en drie parkeerplaatsen op de begane grond wordt hieraan voldaan.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zette het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Het plan raakt geen nationale belangen die in het SVIR en het Barro zijn benoemd. Daarmee is het plan niet in strijd met het Rijksbeleid.

Duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. De wijziging trad op 1 juli 2017 in werking. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Met bestaand stedelijk gebied wordt hierbij bedoeld een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

In dit ruimtelijk plan is, op basis van het aantal woningen dat gerealiseerd wordt, sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied, in het centrum van Eelde. Om aan te tonen of behoefte bestaat aan onder meer deze woningen is in 2016 een onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in de gemeente Tynaarlo. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er behoefte is aan 33 appartementen. De behoefte is verder uiteengezet in paragraaf 3.4.

Omdat de appartementen voorzien in de bestaande woningbehoefte en het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied valt, wordt voldaan aan duurzame verstedelijking zoals geregeld in het Bro.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Drenthe 2018

Op 3 oktober 2018 is door de Provinciale State de Omgevingsvisie Drenthe 2018 vastgesteld. De Omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein. De provincie zet in op het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze kernkwaliteiten zijn:

• landschap;
• cultuurhistorie;
• aardkundige warden;
• archeologie;
• rust en natuur.

Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten.

In de Omgevingsvisie Drenthe geeft de provincie aan dat wordt gestreefd naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Het maken van bovenlokale afspraken hierover is van provinciaal belang. Gemeenten werken hun aandeel in het woonaanbod en de woonmilieus uit in de gemeentelijke structuurvisie of het woonplan. Zij houden daarbij rekening met de huidige kernenstructuur in de gemeente en de behoefte aan verschillende woonmilieus.

In de omgevingsvisie wordt de verder ambitie uitgesproken om de ruimtelijke identiteit van Drenthe te versterken. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de kernkwaliteiten die voor bepaalde gebieden vastgesteld zijn. Voor het plangebied zijn de kernkwaliteiten 'aardkundige waarden', 'archeologie' en 'cultuurhistorie' van toepassing.

Doelstelling van de kernkwaliteit 'aardkundige waarden' is het behouden van aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter en waar mogelijk herstellen, zonder daarbij het normale landbouwkundig gebruik te belemmeren. Het plangebied bevindt zich in het generieke beschermingsniveau. In deze gebieden wil de provincie de lokale aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren. De provincie verwacht dat gemeenten in deze gebieden nagaan welke kenmerkende aardkundige waarden aanwezig zijn en dat zij hieraan bescherming geven via het gemeentelijk bestemmingsplan. Met het voornemen worden geen aardkundige waarden geraakt. Daarmee is het plan niet in strijd met deze waarden.

Doelstelling voor de kernkwaliteit 'archeologie' is het in de bodem bewaren van waardevol Drents archeologisch erfgoed of het opgraven en duurzaam veilig stellen hiervan. Daarnaast moet er op goede wijzen archeologisch onderzoek uitgevoerd worden in het kader van ruimtelijke plannen. Het plangebied is op basis van de Kaart 2e Informatiekaart Archeologie aangewezen als plaats met archeologische waarden. Deze waarden zijn door vertaald in de geldende planologische regeling. In paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan hoe rekening wordt gehouden met de archeologische waarde in het plangebied.

Tot slot wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van dit gebied. Het provinciale beleid ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas. Hierin staan twee doelstellingen centraal: het herkenbaar houden van de cultuurhistorie en het versterken van de ruimtelijke identiteit. Op welke wijze aan deze doelstellingen is voldaan is beschreven in paragraaf 4.7.

Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang.

In artikel 2.17 van de provinciale verordening zijn regels opgenomen ten aanzien van woningbouw. Hierin is opgenomen dat een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. In paragraaf 3.4 wordt de behoefte aan de voorgenomen appartementen gemotiveerd op basis van het gemeentelijk beleid. De onderhavige ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die als zodanig niet ruimtevragend is. Overigens is er in dergelijke gevallen per definitie sprake van zorgvuldig ruimtegebruik omdat het een inbreidingslocatie betreft.

Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de regels van de Provinciale Verordening Drenthe.

3.3 Regionaal beleid

In de provinciale omgevingsvisie is opgenomen dat er in drie deelgebieden (Noord, Zuidoost en ZuidwestDrenthe) regionale woonvisies opgesteld gaan worden. In 2012 is hiertoe voor Noord Drenthe een regionaal afstemmingsdocument opgesteld. Het betreft de gemeenten Assen, Noordenveld, Midden-Drenthe, Aa & Hunze en Tynaarlo. Door drie van de vijf gemeenten wordt op het vlak van wonen al intensief samengewerkt binnen de regio Groningen-Assen. In 2012 zijn er in regioverband reeds afspraken gemaakt over het bijstellen van de woningbouwopgave op basis van scenario's. Tynaarlo valt in het zogeheten 1500-scenario, vanwege Ter Borch en Eelde-Paterswolde. In totaal mogen er overeenkomstig deze scenario's tot 2030 1966 woningen gebouwd worden.

Voor wat betreft de aantallen en de programmering van Tynaarlo is dus aangesloten op de herijking van de regio. Daarom dient het rapport voor Noord Drenthe vooral als afstemmingsdocument en veel minder als visie. Dit regionale woondocument Noord Drenthe bevat een aantal leidende principes die aangeven op welke wijze gemeenten met hun programmering en bestaande voorraad omgaan. Het betreft de volgende principes:

Het belang van een goede bestaande voorraad en omgeving neemt toe.

• Nieuwbouw dient als aanvulling op de bestaande voorraad, is complementair.
• Geen afstemming bij plannen voor lokale behoefte, maar zelf maatwerk leveren.
• Unieke woonmilieus ontwikkelen en prioriteit geven.
• Inbreiding gaat in principe voor uitbreiding.
• Risicomanagement bij grotere locaties.

Het een en ander leidt tot een set van vijf afspraken die met dit document worden voorgestaan:

• 1. Ruimtelijke strategie omarmen.
• 2. Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor lokaal maatwerk.
• 3. Gemeenten zorgen zelf voor eventuele stimulering van particuliere voorraadverbetering.
• 4. Gemeenten zorgen voor risicomanagement bij grote locaties.
• 5. Een serieuze monitor (aansluiten op regio Groningen-Assen).

Als conclusie voor Tynaarlo wordt in het rapport gesteld dat in totaliteit Tynaarlo een passend programma heeft. Voor Eelde wordt in de regionale afstemming gesteld dat, hoewel het huidige programma met veel koopappartementen gezien de marktvraag op voorhand moeilijk afzetbaar lijkt, het centrumplan ruimte biedt voor appartementen. Daarnaast reserveert de gemeente Tynaarlo extra programma in het geval de vraag aantrekt en het 2000-scenario woningen reëel blijkt.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Wonen

Op 27 augustus 2013 is de Structuurvisie Wonen door de gemeenteraad van Tynaarlo vastgesteld. In deze structuurvisie wordt een beeld geschetst van de actuele woningmarktsituatie in onze gemeente en onze visie op het wonen tot 2020. Hoewel de marktomstandigheden door de financiële en economische situatie in de afgelopen jaren ingrijpend zijn veranderd, blijven de speerpunten van beleid actueel.

In de Structuurvisie Wonen is op basis van de verwachte demografische ontwikkelingen het woningbouwprogramma van Tynaarlo vastgesteld. Hierin wordt uitgegaan van maximaal 1966 woningen tot 2030. Deze aantallen zijn als volgt toebedeeld:

• Eelde-Paterswolde 367 woningen
• Vries 397 woningen
• Zuidlaren 473 woningen
• Eelderwolde/Ter Borch 576 woningen
• Kleine kernen 57 woningen

Voor de kern Eelde wordt de woningbehoefte grotendeels bepaald door de groeiende groep 60-plussers. De kwalitatieve woningbehoefte is gevarieerd: vooral vrijstaand in de koopsector en grondgebonden (senior) huurwoningen.

 

In de Structuurvisie Wonen zijn alle 1966 woningen belegd met plannen voor woningbouw in de gemeente Tynaarlo. Er is een kleine restpost waarmee de gemeente in kan spelen op kleine marktinitiatieven.

Gezien de veranderde marktomstandigheden is medio 2015 door adviesbureau Companen een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd voor de Regio Groningen-Assen. Vervolgens heeft de gemeente Tynaarlo hier op gemeentelijk niveau een verdiepingsslag op laten uitvoeren. Dit om op basis van de huidige situatie en omstandigheden inzicht te krijgen in de actuele prognoses voor de ontwikkeling van de woningmarkt. Hieruit komt het volgende naar voren.

Binnen het woningbouwprogramma is per kern het aantal locaties en de te bouwen woningen opgenomen. Voor Eelde-Paterswolde geldt een eigen woningbehoefte van 45 woningen, en een woningbehoefte van de omgeving van 60 woningen. In totaal is sprake van een woningbehoefte van 105 woningen. De kwalitatieve woningbehoefte betreft per saldo vooral huur- en koopappartementen en in beperkte mate vrijstaande koop € 300.000 - € 400.000.

Het centrumplan Eelde, waar het plangebied deel van uitmaakt, is opgenomen in de Woningbouwprogrammering Eelde-Paterswolde. In totaal staan hiervoor 60 woningen gepland voor de periode 2013-2019.

De voorgenomen (maximaal) 33 woningen passen binnen de opgenomen woningbouwprogrammering. Bovendien gaat het hier om koopappartementen. Dit is in overeenstemming met de woonvisie, waarin beschreven is dat de kwalitatieve behoefte voornamelijk uit dit soort woningen bestaat. Hiermee is het plan in overeenstemming met de Structuurvisie wonen van de gemeente Tynaarlo.

Extra onderzoek ter voorbereiding op de prestatieafspraken

De gemeente Tynaarlo heeft een actuele woonvisie die in voorgaande paragraaf is besproken. Vanuit de regionale bouwafspraken heeft Tynaarlo een pittige bouwopgave voor de komende 10 jaar. Nu de Woningwet is vastgesteld, wil de gemeente Tynaarlo een oplegnotitie schrijven met aanvullingen die noodzakelijk zijn voor de prestatieafspraken. Daarnaast is in het rapport een cijfermatige basis gecreëerd voor een risico-haalbaarheidsanalyse van verschillende bouwplannen. In het rapport worden per kern de belangrijkste conclusies op een rij gezet.

Voor de kern Eelde-Paterswolde, waar het plangebied binnen valt, wordt geconcludeerd dat een kleine vraagverschuiving van huur naar koop op de lange termijn plaatsvindt. Met name koopappartementen lijken vanaf 2020 meer te worden gevraagd in vergelijking met de huidige woningvraag. Ook de toenemende vergrijzing in Eelde-Paterswolde zorgt voor een groeiende vraag in deze sector. Hierin wordt met de realisatie van de appartementen voorzien. In de koopsector is de beschikbaarheid van koopwoningen tot € 150.000 beperkt waardoor lagere inkomens nu voornamelijk op de huursector zijn aangewezen.

 

Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024

De gemeente heeft ten behoeve van het aspect cultuurhistorie de Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024 vastgesteld. Het doel van deze visie is het borgen van cultuurhistorisch erfgoed. De gemeente heeft het waarborgen van het erfgoed en de ruimtelijke identiteit van Tynaarlo samengevat in één centrale boodschap: de gemeente wil historische structuren en karakteristieken herkenbaar houden, de kwaliteit bewaken en de historische gelaagdheid in acht nemen. Paragraaf 4.7 gaat hierop in.

 

Structuurvisie Archeologie

In de Structuurvisie Archeologie, welke vastgesteld is op 28 mei 2013, is vastgelegd op welke wijze de gemeente Tynaarlo wil omgaan met het archeologisch erfgoed. De Structuurvisie Archeologie inventariseert de bekende en verwachte archeologische waarden en geeft invulling aan het ruimtelijke beleid. Het belangrijkste instrument daarbij zijn de bestemmingsplannen. In deze bestemmingsplannen zullen te beschermen zones worden aangewezen en van op maat gesneden bestemmingsregels voorzien. Paragraaf 4.6 gaat hierop in.

 

Welstandsnota 2013 en Beeldkwaliteitsplan

De welstandsnota bevat criteria waaraan een bouwplan qua uiterlijke verschijning wordt getoetst en waarborgt, samen met de regels van het bestemmingsplan, de gewenste ruimtelijke kwaliteit. De welstandscriteria zijn per welstandsgebied onderverdeeld naar ligging, massa en vorm, gevelopbouw, detaillering en materiaal- en kleurgebruik. Het plangebied ligt in welstandsgebied 7, 'Eelde-Paterswolde, tot 1970', hier geldt een 'normaal' welstandsniveau.

De welstandsnota kent binnen de welstandsgebieden specifieke kaders voor nieuwbouw. Deze zijn algemeen van aard. Omdat voor de onderhavige locatie een specifieke beeldkwaliteit wordt nagestreefd, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan zal in juridische zin dienen als een toetsingskader voor de welstandscommissie. Het beeldkwaliteitsplan vervangt specifiek voor het beschreven ontwikkelgebied het geldende beeldkwaliteitsplan Centrum Eelde. Dit beeldkwaliteitsplan valt hiërarchisch gezien onder het welstandsbeleid van de gemeente Tynaarlo. Het plan is wel gebaseerd op het beeldkwaliteitsplan Centrum Eelde. Het ruimtelijk gedachtegoed van dit beeldkwaliteitsplan is nog steeds actueel voor hedendaagse ontwikkelingen in het gebied. Het plan voor de appartementen is daarom ook gebaseerd op dit beeldkwaliteitsplan. Maar er is ook sprake van maatwerk. Dit is nodig om zorgvuldig te kunnen reageren op deze specifieke plek met zijn bijzonder context, anderzijds zal de locatie gebruikt worden voor situering van enkel woningen. Dit vraagt andere ruimtelijke uitwerkingen dan woningen boven winkels zoals het uitgangspunt is in het vigerende beeldkwaliteitsplan. Daarom is voor deze ontwikkeling specifiek een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld. Als aspecten hierin niet zijn opgenomen, of in geval van twijfel, wordt teruggegrepen op het beeldkwaliteitsplan Centrum Eelde en de Welstandsnota van de gemeente Tynaarlo. De regels van dit bestemmingsplan waarborgen samen met de welstandscriteria dat de gewenst beeldkwaliteit wordt gerealiseerd.

4.1 Milieueffectrapportage

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

• Voor elke aanvraag om een omgevingsvergunning waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Voor elke herziening van het bestemmingsplan waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de gemeente een m.e.r. beoordelingsnotitie opstellen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek 

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 33 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen als bijlage 2. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Voor het beoordelen van de mate van hinder die aanvaardbaar is ter plaatse van hindergevoelige functies wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonomgeving' en een 'gemengd gebied'. Het komt erop neer dat als beoordelingskader voor een goede ruimtelijke ordening voor woningen in een gemengd gebied de normen uit het Activiteitenbesluit toereikend zijn. Voor woningen in een rustige woonomgeving geldt een strengere norm. Het plangebied en de directe omgeving kenmerken zich als een gemengd gebied. Grenzend aan de noordzijde zijn centrumvoorzieningen aanwezig. De geldende beheersverordening maakt hier verschillende vormen van bedrijvigheid mogelijk. Momenteel is hier een supermarkt aanwezig. Ten westen van het plangebied zijn maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Hier zijn onder meer een kerk en museum De Buitenplaats gevestigd. Ten zuiden van het plangebied is een woonwijk aanwezig. Bovendien vormen de aan het plangebied grenzende Hoofdweg en de Burg. Strubenweg/Kerkhoflaan doorgaande routes binnen het dorp Eelde, en de toegangswegen tot het centrum van het dorp met haar voorzieningen.

Het plangebied ligt direct ten zuiden van een supermarkt. Voor een supermarkt geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. De woongebouwen kunnen om die reden naast de supermarkt geplaatst worden. Om toch te motiveren dat hier sprake is van een goed woon- en leefklimaat is akoestisch onderzoek naar inrichtingslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 3.

Uit de berekeningen blijkt dat de VNG-richtwaarde voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau wordt overschreden; dit geldt alleen voor de appartementen in blok C. De woningen in dit blok zijn het meest nabij het bestaande deel van het parkeerterrein gesitueerd. Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau bij de appartementen van blok C voldoet wel aan de grenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde uit stap 3 van de VNG-brochure en kan daarmee aanvaardbaar worden geacht. Van belang is dat de gevelgeluidwering op voldoende niveau wordt gebracht. De basis-eis uit het Bouwbesluit bedraagt 20 dB(A), waarmee al aan de vereiste binnenwaarde van 35 dB(A) kan worden voldaan.

Uit de berekeningen blijkt dat de berekende maximale geluidniveaus hoger zijn dan de algemene grenswaarden. De maximale geluidniveaus worden veroorzaakt door het nesten van winkelwagens op de nu bestaande locatie zoals aangegeven in figuur 3.1 van het akoestisch onderzoek, het dichtslaan van portieren op die locatie en het laden/lossen van vrachtwagens op de bestaande laad- en los locatie. Omdat laden en lossen in de dagperiode plaatsvindt, kunnen deze maximale geluidniveaus buiten beschouwing worden gelaten. Wat overblijft zijn dan de maximale geluidniveaus vanwege het nesten van winkelwagens en het dichtslaan van autoportieren.

Van belang is om te realiseren dat deze maximale geluidniveaus niet de gehele avondperiode voorkomen, maar in hoofdzaak tijdens de openingstijden van de supermarkt tot 20.00 uur. Dus niet in de nachtperiode, zodat van mogelijke slaapverstoring geen sprake is.

Verder geldt dat het parkeerterrein ook een openbaar karakter heeft. Het geluid vanaf het parkeerterrein zou (en dit wordt bevestigd door jurisprudentie) kunnen worden gezien als indirecte hinder, waarbij maximale geluidsniveaus niet worden beoordeeld.

Door de gevelgeluidwering voor maximale geluidniveaus (zijde supermarkt) op voldoende niveau te brengen, ten minste 35 dB(A), kunnen de niveaus als aanvaardbaar worden geacht.

Het realiseren van 'dove gevels' aan de zijde van de supermarkt kan eveneens worden overwogen. Daarmee kan in feite toetsing achterwege blijven en wordt de supermarkt niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Omdat ter plaatse van blok C de zijde aan de kant van de supermarkt als dove gevel wordt uitgevoerd, wordt hiermee de supermarkt niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat bij de onderzochte appartementen sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat, ten gevolge van de Jumbo, indien er met dove gevels wordt gewerkt. Deze worden inderdaad toegepast. Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor dit plan.

4.3 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB. De maximaal te verlenen hogere waarde bedraagt 63 dB

Akoestische situatie

Het plangebied is gelegen binnen een 30 km/uur-zone. Deze wegen hebben wettelijk gezien geen geluidzone waarbij akoestisch onderzoek verplicht is. Door de woningen te laten voldoen aan het bouwbesluit is sprake van een goede isolatie, waardoor wegverkeerslawaai grotendeels wordt gedempt en in de woning zal worden voldaan aan de binnenwaarden. Bovendien geldt een maximum snelheid van slechts 30 km/uur en is reeds sprake van woningen dicht op de omliggende wegen. Ook bij deze woningen is geen sprake van hinder als gevolg van wegverkeerslawaai. De verwachting om die reden is dat ter plaatse van plangebied wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Conclusie

Omdat het plangebied niet binnen geluidzones van geluidzoneringsplichtige wegen ligt, is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai niet noodzakelijk.

4.4 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europees:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het beleid van waterschap Noorderzijlvest is verwoord in het Waterbeheerprogramma 2016- 2021 en in de Notitie Water en Ruimte 2013. De ruimtelijke zonering van de provincie heeft het waterschap vertaald naar een eigen zonering met water als belangrijkste element. Het waterschap benadrukt in haar functiezonering de volgende aspecten: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap.

Onderzoek

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied betreft de percelen Hoofdweg 61 tot en met 65, ten noorden van de Burgemeester Strubenweg. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit bebouwing met een groenstrook. De bodem van het plangebied bestaat uit zand en lemig fijn zand. In het plangebied is er sprake van grondwatertrap VI. Dat wil zeggen dat de hoogste grondwaterstand tussen de 0,40 m-mv en de 0,80 m-mv is gelegen. De gemiddelde laagste grondwatertrap is 1,20 m-mv. De maaiveldhoogte in het plangebied 4,36 m-NAP.

Waterkwantiteit

In en nabij het plangebied zijn geen watergangen gelegen.

Veiligheid en waterkeringen

In en nabij het plangebied zijn geen kern en beschermzones van keringen gelegen.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gescheiden rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Waterkwantiteit

Door toename van verhard oppervlak stroomt regenwater, zonder extra maatregelen, sneller af richting oppervlaktewater, waardoor piekwaterstanden en afvoeren toenemen. Dit kan leiden tot wateroverlast. Bij een toename van het verhard oppervlak met meer dan 750 m2 (in de bebouwde kom, binnen gemeentelijke uitbreidingsplannen) is compensatie door aanleg van waterberging nodig. Niet voor elk ruimtelijk plan is het noodzakelijk op gedetailleerde wijze de waterberging te berekenen. Aan de hand van de volgende regels kan bepaald worden hoe de waterberging berekend dient te worden. Voor plannen kleiner dan 10 hectare kan de waterberging volgens de volgende praktische vuistregel berekend worden, het extra te realiseren wateroppervlak is gelijk aan 10% van de toename van het verhard oppervlak in een ruimtelijk plan.

De huidige bebouwing wordt verwijderd waarna de appartementen worden gerealiseerd. Tevens wordt een parkeergarage aangelegd, wat direct invloed heeft op de waterhuishouding in het gebied. In de huidige situatie bestaat het plangebied grotendeels uit verhard oppervlak door bebouwing, wegen en parkeerplaatsen. Bij een toename van het verhard oppervlak met meer dan 750 m² is compensatie door aanleg van waterberging nodig. In dit geval is geen sprake van een dergelijke toename aan verharding waardoor watercompensatie niet noodzakelijk is.

Binnen het plangebied wordt een parkeergarage gerealiseerd. Bij hevige regenval bestaat de mogelijkheid dat er water in de parkeergarage komt te staan. Dit kan worden voorkomen door de ingang van de garage hoger aan te leggen dan de aansluitende weg of een drempel van circa 30 cm te realiseren.

Ondiepe storende lagen

Uit de watertoets is gebleken dat hier ondiepe storende lagen voorkomen. Deze lagen, die vaak uit klei of leem bestaan, zorgen ervoor dat hemelwater moeilijk in de grond kan infiltreren. Hierdoor kan er wateroverlast ontstaan bij hevige neerslag. Met de ontwikkelaar wordt dit aspect besproken en onderzocht of er aanvullende maatregelen nodig zijn door de woningbouw.

Grondwater

In nieuw bebouwd gebied wordt een minimale drooglegging voor woningen geadviseerd van 1,30 meter. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met een minimale ontwateringsdiepte van 0,70 meter. Bij kruipruimteloos bouwen kan een kleinere drooglegging toegepast worden. In een ruimtelijk plan kan een variërende drooglegging gerealiseerd worden in overleg met waterschap Noorderzijlvest. Bij gebieden die met enige regelmaat mogen inunderen kan een kleinere drooglegging toegepast worden (groenstroken, ecologische zones). Op deze manier kan op creatieve wijze invulling gegeven worden aan de vereiste waterberging (zie onderstaande tabel minimale droogleggingseisen). Als dit toegepast wordt dient dit in de waterparagraaf vastgelegd te worden.

Droogleggingseisen:

• Woningen met kruipruimte 1,30 meter
• Woningen zonder kruipruimte 1,00 meter
• Gebiedsontsluitingswegen 0,80 meter
• Erftoegangswegen 0,80 meter
• Groenstroken / ecologische zones 0,50 meter

Grondwateronttrekking (Indien grondwater wordt onttrokken)

In de Keur van waterschap Noorderzijlvest zijn in de artikelen 3.2.4 t/m 3.2.8 de hoeveelheden opgenomen waarvoor vrijstelling, meldplicht of vergunningsplicht geldt voor het onttrekken van grondwater.

Afvalwaterketen en riolering

Klimaat bestendig en robuuste riolering conform het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) en het vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater opslaan/bergen voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater aansluiten op hemelwaterriool,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater.

In 2018 is de riolering is het gebied vervangen. Het gemengd stelsel is vervangen door een gescheiden stelsel. Het plangebied is in de huidige situatie al aangesloten op een gescheiden stelsel en dit zal ook in de toekomst zo blijven.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Voor de onderhavige woningbouw is dan ook een ontheffing noodzakelijk. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Mogelijk dienen er nog wel aanvullende maatregelen getroffen te worden. Hierover volgt nader overleg met de ontwikkelaar en het waterschap

4.5 Bodem

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Het plangebied is in het verleden gebruikt ten behoeve van meerdere bedrijven. Het is niet uit te sluiten dat als gevolg hiervan zodanige bodemverontreiniging is ontstaan, dat de bodem nu ongeschikt is voor het voorgenomen gebruik ten behoeve van wonen. Daarom is op 2 oktober 2017 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om dit te onderzoeken. Dit onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd.

Het doel van het verkennend bodemonderzoek is aan te tonen dat op de onderzoekslocatie redelijkerwijs gesproken geen verontreinigde stoffen aanwezig zijn in de grond of het freatische grondwater in gehaltes boven respectievelijk de achtergrondwaarden en de streefwaarden. Het onderzoek geeft een indicatie van de aard en de gehalten c.q. concentraties van mogelijk aanwezige verontreinigende stoffen in de grond en het grondwater. Indien verontreinigingen worden aangetroffen, is aangegeven of nader onderzoek en/of sanerende maatregelen noodzakelijk zijn.

Resultaten en conclusies

Uit de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt het volgende:

• Ter plaatse van het terrein direct gelegen achter de woningen van huisnummer 63 en 65 is visueel asbest aangetroffen. In de bovengrond is hier analytische asbest aangetoond in een gehalte groter dan de interventiewaarde.
• In de bovengrond ter plaatse van boring 13 is een sterk verhoogd gehalte aan polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) aangetoond;
• In de bovengrond ter plaatse van boring 19 is een matig verhoogd gehalte aan polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) aangetoond;
• In de mengmonsters MMBGR-01 en MMBGR-03 zijn slechts licht verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond. Daarnaast bevat mengmonster MMBGR-01 nog een licht verhoogd gehalte aan PAK;
• In het mengmonster van de ondergrond zijn geen van de onderzochte parameters in een verhoogd gehalte aangetoond;
• Ter plaatse van de verdachte deellocatie aan de voorzijde van huisnummer 65 is zintuiglijk een sterke brandstofgeur waargenomen (boring 5). Analytisch is hier een matig verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond. In de omliggende boringen (02 en 04) is maximaal een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond. In het grondwater zijn hier (peilbuis 02) geen verhoogde concentraties aan minerale olie en/of vluchtige aromatische koolwaterstoffen aangetoond.
• In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties aan barium en zink aangetoond.

Conclusie

Gezien de aanwezige waarden dient via een nader onderzoek de omvang en mate van verontreiniging in kaart gebracht te worden, om na te gaan of er saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn.

4.6 Archeologie

Wettelijk kader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Archeologisch beleidskader

De gemeente acht het (op grond van wet- en regelgeving) wenselijk en noodzakelijk om de verschillende archeologische waarden te beschermen en te behouden. Voor een inzicht in de te verwachten waarden is de archeologische beleidskaart als onderdeel van de Structuurvisie Archeologie vastgesteld. Een fragment van deze kaart is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Fragment archeologische beleidskaart

Het plangebied valt binnen de 'begrenzing bufferzone AMK-terreinen'. Voor deze gebieden geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 100 m2. In dit geval is hier sprake van.

In 2010 is door ingenieursbureau Oranjewoud BV een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd voor het destijds opgestelde centrumplan. Het onderhavige plangebied maakt deel uit van het onderzoeksgebied van het destijds uitgevoerde archeologische onderzoek.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat op grond van het ontbreken van aanwijzigingen voor de aanwezigheid van vindplaatsen tijdens het verkennend onderzoek, geen nader onderzoek wordt aanbevolen in het grootste deel van het onderzoeksgebied. Dit geldt ook ter plaatse van het onderhavige plangebied.

Conclusie

Omdat ter plaatse van het onderzoeksgebied geen archeologische waarden zijn aangetroffen, is nader onderzoek naar het aspect archeologie niet noodzakelijk. het archeologisch onderzoek is opgenomen als bijlage 4.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Eelde is uitgegroeid als een 'flank-esdorp' langs de rand van de es, waarbij het dorp werd gekenmerkt door een langgerekte structuur. Het dorp bevond zich op de overgang van es naar de weidegronden. Rond 1850 bestond Eelde dan ook voornamelijk uit boerderijen langs de Hoofdweg. Daarna heeft er veel verdichting in de kern plaatsgevonden en is de langwerpige structuur langzaam verdwenen.

Vergeleken met de overige esdorpenlandschappen in Drenthe is de omgeving van Eelde meer kleinschalig. Door de smalle heuvelrug waar Eelde op ligt en de wisselende natuurlijke omstandigheden in de omgeving ontstond een grotere afwisseling van kleine stukjes bouwland, bosjes, heide en weidegronden. Brinken zijn een kenmerkend element in de esdorpen. De brink van Eelde echter, is inmiddels verdwenen.

In de beleidskaart behorend bij de Structuurvisie Cutuurhistorie 2014-2024 is weergegeven dat het plangebied binnen een histoirhsce kern met huispercelen, type lintdorp met plaatselijke verwijding ligt. Bij de ontwikkeling van dit landschapstype wordt gestreefd naar het behoud en ontwikkeling van primaire functies langs de Hoofdweg en behoud van Hoofdweg en Kosterijweg als levensaders van het dorp. Omdat met dit plan woningen aan de Hoofdweg worden gerealiseerd, waarbij de Hoofdweg niet wordt belemmerd alszijnde een doorgaande route door het dorp, wordt geen afbreuk gedaan aan deze twee uitgangspunten.

De panden in het zuidwesten van het plangebied zijn aangemerkt als gebouwen binnen een historische nederzetting. In dit geval gaat het om verouderde panden die niet goed onderhouden zijn. Renovatie van de panden is hierdoor geen optie. Er is om die reden voor gekozen om nieuwe woongebouwen in het plangebied te realiseren. In het ontwerp is daarbij rekening gehouden met de uitstraling van het nieuwe pand om geen afbreuk te doen aan de overige cultuurhistorische waarden in de omgeving. Daarnaast vindt de ontwikkeling uitsluitend plaats binnen bestaande percelen, waardoor de historische structuur van de omgeving onaangetast blijft.

Conclusie

Er wordt op een juiste wijze omgegaan met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Daarom is geen nader onderzoek noodzakelijk en vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.8 Ecologie

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;

• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;

• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Provincie Drenthe

In de provincie Drenthe wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage IV bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het natuurnetwerk Nederland (NNN). Uit de kaart van het Natuurbeheerplan blijkt dat in het plangebied geen beschermde landschapselementen aanwezig zijn. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied het Drentsche Aa-gebied bedraagt ruim 3 km. De afstand tot het dichtstbijzijnde NNN -gebied bedraagt 250 meter.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Het Natura 2000-gebied Drentsche Aa-gebied is wel gevoelig voor stikstofdepositie. Bij deze stedenbouwkundige ontwikkeling is de verkeerstoename van toepassing op de stikstofdepositie. De verkeersaantrekkende functie gaat op in het huidige bestaande verkeersbeeld. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet Natuurbescherming en het beleid van de provincie Drenthe staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur: Uitsnede Natuurnetwerk Drenthe (2016)

Soortenbescherming

Op maandag 23 oktober 2017 is door adviesbureau Mertens een quick scan flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 6. Dit onderzoek is uitgevoerd op basis van oudere ontwerpen voor het plangebied. Hoewel inmiddels met nieuwe ontwerpen wordt gewerkt, doet dit geen afbreuk aan de uitkomsten van het onderzoek. Uit dit onderzoek is gebleken dat in verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels het van belang om sloop- en rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). In nabijheid van de kerk houdt zich een roekenkolonie op. De ontwikkelingen in het plangebied doen geen afbreuk aan de verlijfmogelijkheden van deze kolonie. Mogelijk vliegen er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren. Er kunnen daarnaast algemene nationaal beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën aanwezig zijn. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Drenthe. Verder kan het de aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen, vliegroutes) en vogels met vaste rust en verblijfplaatsen (huismus, gierzwaluw) niet worden uitgesloten, effecten op deze soortgroepen kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is een gerichte veldinventarisatie van belang om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten. Pas na afronding van deze inventarisatie kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden en of ontheffing van de Wet natuurbescherming is vereist. Een dergelijk onderzoek dient uitgevoerd te worden in de periode half maart t/m september.

Conclusie

Omdat de aanwezigheid van vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen niet kunnen worden uitgesloten is een aanvullend onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek wordt uitgevoerd in de periode tot en met september 2019. In het ontwerpbestemmingsplan worden de uitkomsten van dit onderzoek verwerkt.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Aanwezige risicobronnen

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting betreft een Gasdrukregel- en meetstation op circa 1 km afstand tot het plangebied. Eveneens loopt hier een risicovolle buisleiding op eenzelfde afstand tot het plangebied. De leiding heeft met een werkdruk van 40 bar een diameter van 6 inch een invloedsgebied van 70 meter, waarbinnen het groepsrisico onderzocht en verantwoord moet worden. Het plangebied ligt ruim buiten dit invloedsgebied en ook het gasdrukregel- en meetstation heeft geen invloed op het plangebied.

Gemeentelijke visie op externe veiligheid

Met de Visie externe veiligheid geeft de gemeente Tynaarlo haar visie op de beheersing van veiligheidsrisico's binnen de gemeente. Het gaat dan om risico's als gevolg van opslag, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarmee geeft de gemeente ook het ambitieniveau aan. Op basis van deze visie wordt een nadere invulling gegeven aan de beleidsvrijheid op het gebied van externe veiligheid. Zo wordt aangegeven hoe de gemeente omgaat met (de verantwoording van) het groepsrisico en de richtwaarde bij het plaatsgebonden risico bij beperkt kwetsbare objecten.

Voor nieuwe situaties is volgens de ambitie van de gemeente voor zowel kwetsbare als beperkt kwetsbare objecten geen overschrijding van de grenswaarde van het plaatsgebonden risico acceptabel. Ook een overschrijding van de oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt niet acceptabel geacht. Een toename van het groepsrisico is onder voorwaarden acceptabel.

Voor het plan betekent dit dat een toename van het aantal mensen voor wonen wordt geaccepteerd zolang de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden. Verder zal een toename van het groepsrisico altijd goed worden gemotiveerd waarbij de gemaakte keuzes worden verantwoord en vastgelegd in het bijbehorende document, bijvoorbeeld het bestemmingsplan of een milieuvergunning.

Conclusie

Het onderdeel externe veiligheid vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend ruimtelijk plan.

4.10 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur “Nibm” vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten als deze niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties (tot 1.500 woningen) vallen hier ook onder. Dit bestemmingsplan maakt het ontwikkelen van maximaal 33 woningen mogelijk. De ontwikkeling draagt zodoende niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bovendien ligt Eelde in een omgeving waar de luchtkwaliteit relatief hoog is. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Onderzoek en conclusie

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels die voorzien moeten worden van een planologische regeling.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In dit plan is sprake van één bestemming voor het gehele plangebied. De wijze van bestemmen is afgestemd op de beheersverordening Eelde Centrum. Het stedenbouwkundig kader op basis van het beeldkwaliteitsplan zoals beschreven in deze toelichting is de onderlegger geweest voor de verbeelding.

Woongebied

Binnen de bestemming Woongebied is een flexibele uitwisseling van uit te geven woonkavels en daarbij behorende functies, zoals verkeers- en verblijfsvoorzieningen in de vorm van een parkeergarage, groenvoorzieningen en dergelijke mogelijk. Naast het wonen wordt in beperkte mate ruimte geboden voor aan huis verbonden beroepen. De parkeergarage krijgt een maximale diepte van 4 meter, zodat sprake is van een kelder bestaande uit één laag.

De woningen moeten binnen de in de bestemming 'woongebied' aangegeven bouwvlak gebouwd. Er is een maximaal aantal van 33 woningen toegestaan. Op de verbeelding is met de ligging van het bouwvlak rekening gehouden met de voorgenomen drie woongebouwen. De maximaal toegestane bouw- en goothoogten zijn middels aanduidingen op de verbeelding weergegeven.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is een belangenafweging. In deze toelichting zijn de verschillende belangen benoemd en afgewogen tegen het belang van woningbouw binnen het plangebied. Het bestemmingsplan doorloopt een procedure waarbij belanghebbenden zich kunnen uitspreken tegen de ontwikkeling en het plan. De resultaten uit de procedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Inspraak en overleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, wordt op basis van de Inspraakverordening de mogelijkheid tot inspraak verleend op het voorontwerpbestemmingsplan. Gelijktijdig vindt het vooroverleg plaats met de overlegpartners. De initiatiefnemer is voorafgaand aan de ter inzage legging van het voorontwerp bestemmingsplan in overleg geweest met bewoners en ondernemers in de directe omgeving.

Zienswijzen

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een ieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Eventuele zienswijzen worden door de gemeente beantwoord en al dan niet gegrond verklaard en al dan niet meegenomen in de vaststelling van het bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld.

Vaststelling

Na de ter inzagelegging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan en bijbehorend beeldkwaliteitsplan. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

Over de verdeling van de kosten zijn afspraken gemaakt. De kosten hiervoor komen uit financiële middelen van de ontwikkelaar. De kosten voor de ontwikkeling van de woningen worden verhaald uit de verkoop. Daarmee is de financiële haalbaarheid geborgd.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woongebouwen. Dit zijn bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten.

In de koopovereenkomst die is afgesloten tussen de Gemeente Tynaarlo en VastGoud zijn alle (financiële) afspraken vastgelegd. De plankosten zijn daarmee verzekerd en in voldoende mate vastgelegd.