NL.IMRO.1730.BPUTBusinessparkTB-0401

De aanleg van woonwijk Ter Borch inclusief de bedrijvenlocatie 'Businesspark Ter Borch' (voorheen bekend als 'Kranenburg Zuid') is voortgekomen uit de Regiovisie Groningen-Assen 2030. Het gebied is westelijk van Eelderwolde gelegen. Om het gehele gebied te ontwikkelen, is het bestemmingsplan Ter Borch opgesteld, dat uiteindelijk in 2006 onherroepelijk is geworden.

In 2016 is voor het plangebied een nieuw (conserverend) bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch vastgesteld. Voor het in het noorden gelegen gebied 'Businesspark Ter Borch' is een ontwikkeling voorzien van een bedrijvenlocatie met een transferium. Het gebied is in het bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch, net als in het bestemmingsplan uit 2006, bestemd als Bedrijf - Uit te werken. Het voorliggende plan is een uitwerking van deze bestemming.

Dit uitwerkingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijvenlocatie oostelijk van het al gerealiseerde transferium en hotel. Voor de ruimtelijke opzet is een driedeling gekozen, passend bij de gewenste programmatische invulling. Deze driedeling wordt nader toegelicht in paragraaf 2.3.

De realisatie van dit programma past binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch.

1.2 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt het gebied Businesspark Ter Borch beschreven en wordt aangegeven wat de toekomstige situatie zal zijn. In hoofdstuk 3 staat beschreven welke beleidsmatige aspecten relevant zijn voor onderhavig plan. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitgevoerde onderzoeken. Hoofdstuk 5 verwoordt de juridische vormgeving van het onderhavige uitwerkingsplan. Ten slotte komen de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid in de hoofdstukken 6 en 7 aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Voorgeschiedenis

Het Businesspark Ter Borch maakt al sinds eind jaren ‘90 van de vorige eeuw onderdeel uit van de voorgenomen ontwikkelingen in het plan Ter Borch, die in het Masterplan Ter Borch (2002) en het globale bestemmingsplan Ter Borch (2006) zijn vastgelegd. Ook op het niveau van de Regiovisie Groningen-Assen 2030 staat het terrein op de kaart en is de ontwikkeling voorzien en afgestemd.

Jarenlang is met de gemeente Groningen onderhandeld over de ontwikkeling van het gebied. In 2014 heeft dit geresulteerd in een afspraak waarbij de gemeente Tynaarlo de toekomstige ontwikkeling ter hand neemt. Voorwaarde daarbij is dat er geen zelfstandige kantoorfuncties mogen worden gerealiseerd.

2.2 Huidige situatie plangebied

Het Businesspark Ter Borch is gelegen aan de zuidwestzijde van de stad Groningen en is circa 18 ha groot. De noordoostzijde van het gebied grenst aan de A7, waarachter het bedrijventerrein Kranenburg Noord ligt. De zuidzijde grenst aan de ecozone en zuidelijk daarvan het nieuwe crematorium. Aan de westkant van het plangebied ligt de recent aangelegde Borchsingel met daarachter het natuurgebied 'De Onlanden', een hotel en een transferium.

De gronden in het gebied zijn in gebruik als agrarische gronden.

[image]

Luchtfoto plangebied gezien vanuit westelijke richting (roodomkaderd globale ligging plangebied)

2.3 Toekomstige situatie

2.3.1 Concept

Een belangrijk uitgangspunt voor de uitwerking is een hoge mate aan flexibiliteit. Hiermee kan de markt zo goed mogelijk worden bediend. Het toekomstig programma van Businesspark Ter Borch kan immers nog verschillende vormen hebben, zowel in ruimtebeslag als type bedrijvigheid. Een sterk ruimtelijk concept met een duidelijke inbedding in zijn context biedt ruimte aan de gewenste flexibiliteit.

Kenmerkend voor de plek is de nabije ligging van de nieuwe woonwijk Ter Borch, die een sterke landschappelijke opzet heeft. Ten oosten liggen de uitlopers van het stadspark in de vorm van het volkstuinencomplex Bruilweering.

Ten oosten grenst het gebied aan het open landschap van het beekdal Eelderdiep. Ten noorden grenst het aan de A7 en de stad Groningen. De A7 zorgt voor een optimale ontsluiting met de stad Groningen, de rest van Nederland en Duitsland.

[image]

Luchtfoto plangebied gezien vanuit noordelijke richting met zichtbaar de invloedssferen A7 (voorgrond), beekdal Eelderdiep (rechterzijde) en de woonwijk Ter Borch (achtergrond)

Het concept kent een duidelijke driedeling die het gewenste ruimtelijke programma koppelt aan de invloedssferen uit de omgeving; het snelweg-landschap, de natuurlijk opgezette woonwijk (Rietwijk - Ter Borch) en het beekdal van het Eelderdiep. Op de afbeelding 'planconcept driedeling gebied' is deze driedeling (1, 2 en 3) aangegeven alsmede de invloedsferen (A, B en C).

Aan de zuidzijde van het terrein is een ontwikkelstrook gepositioneerd voor wonen en werken, die verwantschap vertoont met de stroken uit Ter Borch. Op deze wijze wordt de woonwijk aan het bedrijvenpark gekoppeld. Aan de noordzijde wordt aansluiting gezocht bij de A7 en het bestaande transferium Hoogkerk. De kern wordt gevormd door het gebied dat is opgespannen tussen deze beide gebieden.

[image]

Planconcept driedeling gebied

2.3.2 Uitwerking en inpassing

De uitwerking kent een duidelijke opbouw in drie delen: het snelwegprogramma, bedrijvenpark en de zone woon-werken. Deze opbouw wordt gedragen door het parkachtige groene raamwerk. Daarbinnen kent het plan een hoge mate aan flexibiliteit. Dit om zo goed mogelijk in te spelen op de nog niet volledig bekende en veranderende wensen vanuit de markt zonder daarbij de kwaliteiten van de locatie te verliezen. Het terrein onderscheidt zich ten opzichte van andere bedrijventerreinen in de regio door zijn ruime en groene opzet en hoogwaardige architectuur.

Het landschap vormt het visitekaartje voor de bedrijven. Door de flexibele opzet zijn er ruime inpassingsmogelijkheden.

Er worden vier planlagen onderscheiden die samen één geheel vormen. De samenhang zit in de onderliggende planlagen van de grondvorm, het watersysteem, de beplanting en de ontsluiting.

Grondvorm

Het verschillende karakter van de deelgebieden wordt versterkt doordat elk gebied zijn eigen hoogte kent. Het snelweg programma sluit aan bij de bestaande hoogtes van het Van der Valk Hotel en het P+R-terrein. De kern van het bedrijventerrein ligt iets lager ten opzichte van de flankerende gebieden. De woon-werk strook ligt daarbij zelfs op een kleine rug, grenzend aan de ecologische zone aan de zuidzijde. Tussen de woon-werk strook en het middenterrein vormt een brede groene as een overgang tussen beide gebieden.

[image]

Grondvorm met hoogteverschillen

Water

Het water markeert de grenzen tussen de verschillende deelgebieden. Verder heeft ‘De Groene as’ een belangrijke functie als het gaat om waterbuffering en afvoer van oppervlaktewater via de Woldsloot. Het water wordt afgevoerd richting oosten.

[image]

Waterstructuur

Beplanting

De keuze van de beplanting is afgestemd op de omgeving. De hoofdweg vanuit Ter Borch zal worden aangeplant met eiken. Deze waaieren uit in het middengebied van het bedrijventerrein. Hier staan de eiken verspreid in het profiel.

Een laan van populieren vormt de grens tussen het snelweg programma en het bedrijventerrein. De vleugelnoten op het parkeerterrein van Van der Valk worden doorgezet bij het snelweg programma. Het natte karakter van ‘De Groene As’ (gebied 4 op onderstaande afbeelding) wordt zichtbaar gemaakt door wilgen en elzen. ‘Het Parkeiland’ (gebied 5 op onderstaande afbeelding) aan de oostkant van het plangebied krijgt met de toepassing van berken een eigen karakter.

[image]

Beplantingsstructuur

Ontsluiting

Het Businesspark wordt ontsloten op de hoofdstructuur van Ter Borch, die middels de Borchsingel aansluit op de infrastructuur rondom het Transferium Hoogkerk en richting de A7.

De drie programma's worden zelfstandig aangesloten op de Borchsingel. Het snelweg programma wordt ontsloten met een korte inprikker die eindigt in een keerlus. Het meeste verkeer zal echter parkeren bij de bestemming en vandaar terug rijden naar de Borchsingel. De woon-werk strook wordt ontsloten door een weg met een woonstraat-profiel, die voor fietsers een doorgaande verbinding naar het Stadspark vormt. Bij calamiteiten is het fietspad de extra ontsluiting. Bij het bedrijvenpark vormt een brede weg de ontsluiting die een rondgang over het terrein vormt. Deze ontsluiting is overigens wel afhankelijk van de definitieve verkaveling. Ten noorden van het bedrijvenpark ligt de reservering voor de fietsroute-plus.

[image]

Ontsluitingsstructuur

2.3.3 Programma

Het programma voor Businesspark Ter Borch is gericht op een kwalitatief hoogwaardige werk-woonomgeving en voor een gemengd hoogwaardig bedrijvenprogramma waarin ook ruimte is voor voorzieningen, onderzoek, handel en recreatie. De driedeling in de ruimtelijke opzet, sluit ook aan bij de gewenste programmatische invulling.

Het 'snelwegprogramma' is oostelijk gesitueerd van de aansluiting met het bestaande transferium Hoogkerk en het recent geopende Hotel Van der Valk. Het doel van dit deel van het Businesspark is om een blijvend economisch model te ontwikkelen gekoppeld aan een hoge mobiliteit. Voorbeelden van functies die hier plaats kunnen hebben zijn een wegrestaurant en een tankstation met aanverwante bedrijven en dienstverlening zoals autowasstraat, autoverhuur en taxibedrijf.

Het hoogwaardige bedrijvenpark betreft het grootste deelgebied: het middendeel van het Businesspark. Het doel van dit deelgebied is om kansen te bieden voor nieuwe bedrijvigheid en bijpassende voorzieningen: geen 'maakindustrie' maar (hightech) onderzoek en ontwerp. Hier is bijvoorbeeld plaats voor zowel web en media bedrijven en 'health' voorzieningen als voor onderwijs, ontspanning, restaurants en aanverwante voorzieningen.

Voor het werk-woonprogramma is aansluiting gezocht bij de landschappelijke kwaliteiten van de ecologische zone in het zuiden van het plan. Het doel van het zuidelijke deel van het Businesspark is om hier plaats te bieden aan zelfstandigen en kleinschalige bedrijvigheid in een combinatie van wonen en werken.

Op onderstaande schets een indicatieve verkaveling van het plangebied.

[image]

Hoofdstuk 3 Beleid

Het bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch (2016) voorziet reeds in een bedrijvenlocatie in het plangebied. Het onderhavige plan betreft de uitwerking van het globale bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch (zie paragraaf 1.1). Omdat in de toelichting van het bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch al uitgebreid is getoetst aan het rijksbeleid, het provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid, wordt in dit hoofdstuk alleen kort hierop ingegaan.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
de bereikbaarheid verbeteren;
zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) worden regels opgenomen om het beleid uit de SVIR te verwezenlijken. Voor het Businessplan Ter Borch zijn met name de beleidsregels van de Ladder voor duurzame verstedelijking relevant.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden de behoefte aan nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren. De Ladder voor duurzame verstedelijking draagt bij aan een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, ondersteunt gemeenten en provincies in de vraaggerichte programmering van hun grondgebied en helpt bij het maken van een zorgvuldige afweging van belangen bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

In paragraaf 4.10 wordt het voornemen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

De provincie Drenthe heeft in 2010 het nieuwe omgevingsplan vastgesteld: de Omgevingsvisie Drenthe. De Omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020. De Omgevingsvisie 2010 is in 2014 op een aantal inhoudelijke thema’s geactualiseerd.

De missie voor de Omgevingsvisie Drenthe luidt: “Het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is”.

Deze ambitie vormt het hart van het provinciaal beleid. De provincie wil ‘ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit’, mede vanuit de wetenschap dat landschapskwaliteit een belangrijke vestigingsfactor is. De provincie benoemd in haar beleid zes verschillende kernkwaliteiten die de ruimtelijke kwaliteit inhoud geven. Het gaat om landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur. Zorgvuldig ruimtegebruik en milieu en leefomgevingskwaliteit vormen de andere aspecten van ruimtelijke kwaliteit.

Het behouden en ontwikkelen van de kernkwaliteiten is belangrijk voor een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving in Drenthe. Even belangrijk is een gezond economisch klimaat, met voldoende bedrijvigheid en werkgelegenheid, en een gezond sociaal klimaat, met voldoende variatie in het aanbod van woonmilieu's en voorzieningen met een hoge leefbaarheid. De provincie wil met haar beleid voorwaarden creëren voor het ontwikkelen van een robuuste sociaal-economische structuur van Drenthe.

Over de realisatie van bedrijfsbebouwing in het plangebied heeft de provincie in het kader van het bestemmingsplan Ter Borch (2006) en het bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch (2016) al verschillende beoordelingsmomenten gehad. In het vigerende bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch (2016) is de bedrijvenlocatie uitgebreid getoetst aan de kernkwaliteiten en beleidsthema's zoals economische ontwikkeling en werkgelegenheid, demografische ontwikkeling, wonen en stedelijke netwerken.

3.2.2 Omgevingsverordening Drenthe

De provincie heeft de Omgevingsvisie (deels) doorvertaald naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Omgevingsverordening is in 2012 door Provinciale Staten vastgesteld. Omdat de Omgevingsvisie in 2014 is geactualiseerd, is het ook noodzakelijk de Provinciale Omgevingsverordening te actualiseren. Op 23 september 2015 is de geactualiseerde versie door Provinciale Staten vastgesteld.

In de Omgevingsverordening is bepaald dat indien bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn:

in het ruimtelijk plan wordt uiteengezet dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid en de sturingsniveau's zoals die zijn verwoord in de Omgevingsvisie;
het desbetreffende ruimtelijk plan geen nieuwe activiteiten mogelijk maakt, dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maakt die deze kernkwaliteiten significant aantasten.

De Provincie Drenthe heeft er mee ingestemd dat bedrijvigheid op deze locatie acceptabel is. Ze heeft het gebied in de Omgevingsverordening ook aangewezen als stedelijk gebied. Dit uitwerkingsplan is in overeenstemming met de gemaakte afspraken en heeft geen invloed op de kernkwaliteiten uit het provinciaal beleid. In de toelichting van het vigerende bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch is een toetsing aan de provinciale verordening opgenomen. De toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.15 van de Omgevingsverordening, is opgenomen in paragraaf 4.10 van deze toelichting.

3.3 Regionaal beleid

De Regiovisie Groningen-Assen 2030 (juni 1999) geeft de langetermijnvisie op de ruimtelijke en economische ontwikkeling van de regio Groningen-Assen weer. Deze regio vervult een motorfunctie binnen het Noorden op het gebied van werkgelegenheid, onderwijs, woningbouw, voorzieningen, vervoersverbindingen en cultuur. In 2013 heeft de stuurgroep van de Regio Groningen - Assen de Actualisatie Regiovisie “Veranderende context, blijvend perspectief” vastgesteld. In deze geactualiseerde regiovisie zijn drie speerpunten vastgelegd, die de samenwerking in de regio nieuwe inhoud geven en het profiel van de regio versterken:

Het economisch kerngebied verder ontwikkelen.
De interne samenhang tussen steden en regio versterken.
De kwaliteit van stad en land behouden en versterken.

De Regiovisie is geen ruimtelijk plan in de zin van de Wet op de ruimtelijke ordening, maar een samenwerkingsprogramma van regionale overheden om te komen tot regionale ontwikkeling met behoud van aanwezige kwaliteiten. Het geeft een toekomstvisie in hoofdlijnen met een globaal programma en bevat een groot aantal opgaven die moeten worden uitgewerkt en gerealiseerd. De visie krijgt zijn neerslag in plannen van provincie, gemeenten en waterschappen.

In de Regiovisie is onder andere omschreven dat de versterking van de regio Groningen-Assen vraagt dat onder andere langs en bij de regionale hoofdwegenstructuur nieuwe bedrijfsterreinen worden ontwikkeld. Daarbij is onder andere gedacht aan de westzijde van de stad Groningen.

Binnen de Regio Groningen Assen zijn afspraken gemaakt op het vlak van bedrijventerreinen om vraag en aanbod met elkaar in evenwicht te brengen. Het Businesspark Ter Borch draagt bij aan het speerpunt om het economisch kerngebied verder te ontwikkelen en staat voor de gemeente Tynaarlo op de planningslijst. In 2015 hebben de regiodeelnemers instemming verleend met het opnemen van deze locatie in die lijst.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Masterplan Ter Borch

In het Masterplan (2002) is de ruimtelijke en programmatische hoofdstructuur van Ter Borch vastgelegd. In het verlengde daarvan zijn ontwerpprincipes gegeven voor de landschappelijke verankering, de openbare ruimte, de stedenbouwkundige verkavelingen en de architectuur. De hoofdstructuur en de inrichtingsprincipes definiëren samen de randvoorwaarden voor de toen nog op te stellen uitwerkingsplannen. Het Masterplan biedt voldoende speelruimte aan ontwerpers en andere betrokkenen om op hun eigen wijze bij te dragen aan de kwaliteit van Ter Borch. Echter, het is van belang dat de vele (bouw)initiatieven een zekere collectiviteit uitstralen. Dat vraagt om een heldere regie, waarbij het Masterplan als script fungeert.

Initiatieven die afwijken van het bestemmingsplan worden altijd getoetst aan de uitgangspunten van het Masterplan Ter Borch uit 2002. De visie op de wijk is in al die jaren immers niet gewijzigd en blijft onverkort van kracht: de gemeente Tynaarlo ontwikkelt aan de rand van de Stad en natuur- en waterbergingsgebied De Onlanden een hoogwaardig woonklimaat in het hoogste marktsegment. In het noordelijkste deel van het plan ontwikkelt de gemeente een bovenregionale bedrijvenlocatie. Deze locatie is in het Masterplan benoemd als toekomstige bedrijvenlocatie in het perspectief van de ontwikkeling van de gehele A7-zone.

3.4.2 Gemeentelijk Structuurplan 2006

In 2006 heeft de gemeente het Structuurplan gemeente Tynaarlo opgesteld. Het Structuurplan is kaderstellend en initiërend voor het ruimtelijk beleid. Tevens dient het als communicatiemiddel richting de bevolking inzake toekomstige veranderingen en koersbepaling. Binnen de beleidsterreinen landschap en water, wonen, archeologie, cultuurhistorie en economie zijn inmiddels afzonderlijke visies opgesteld.

De gemeente vormt een 'Groene Long' binnen de overwegend stedelijke regio Groningen-Assen. Het samenhangende stelsel van groene ruimten en veelzijdige, waardevolle landschappen vormt het basiskapitaal van de gemeente. Het zorgt voor een aangenaam en hoogwaardig woon- en verblijfsklimaat, in de schaduw van de steden. De gemeente profiteert van de voorzieningen in de steden, maar levert tegelijkertijd een belangrijk aandeel in de woon-, leef- en verblijfskwaliteit van de regio. De werkgelegenheidspositie van de eigen bedrijvigheid is sterk. De ligging aan een hoogwaardig wegennet betekent dat veel economische activiteiten op de regio zijn gericht en dat veel mensen elders wonen en in Tynaarlo werken en omgekeerd.

Wat de 'rode functies' betreft wil de gemeente vooral ruimte bieden aan de woningvraag van de eigen bevolking, met bijzondere aandacht voor het goed huisvesten van doelgroepen, maar ook van economisch gebondenen die in de gemeente werken, maar er nog niet wonen. Bij deze laatste groep richt de gemeente zich vooral op het huisvesten van gezinnen met kinderen, om de relatief sterke vergrijzing van de bevolking te doorbreken. Mede met het oog op dit laatste wil de gemeente goede voorwaarden blijven bieden voor de werkgelegenheidsontwikkeling in de gemeente. Vanuit een positie van kracht is het logisch dat er een beroep op de economisch sterke functies wordt gedaan om ook in financiële zin mee te werken aan de instandhouding en ontwikkeling van de Groene Long en het realiseren van stedenbouwkundige kwaliteiten op lokaal niveau.

3.4.3 Kadernota economie

De Kadernota economie is eind 2013 vastgesteld en vormt de basis voor het economisch beleid van de gemeente Tynaarlo. Het hoofddoel van de gemeente is om in te zetten op verbinden en verbetering van het vestigingsklimaat in de gemeente en in de regio. Subdoelen zijn:

Bereikbaar Tynaarlo
Bedrijvig Tynaarlo
Energiek (bewust) Tynaarlo
Ondernemend Tynaarlo

Onder het thema 'Bedrijvig Tynaarlo' wordt in de kadernota de planlocatie aan de A7 genoemd als te ontwikkelen locatie.

3.4.4 Structuurvisie cultuurhistorie

De gemeente heeft ten behoeve van het aspect cultuurhistorie de Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024 vastgesteld. Het doel van deze visie is het borgen van cultuurhistorisch erfgoed. De gemeente heeft het waarborgen van het erfgoed en de ruimtelijke identiteit van Tynaarlo samengevat in één centrale boodschap: de gemeente wil historische structuren en karakteristieken herkenbaar houden, de kwaliteit bewaken en de historische gelaagdheid in acht nemen.

Op de kaart behorende bij de Structuurvisie cultuurhistorie is te zien dat het plangebied bestaat uit agrarische veenontginningen. Het plangebied is aangeduid als Groningse veenontginning (Ag): blokvormige kavels, afwisselend bouw-en grasland zonder bebouwing (zie ook onderstaande afbeelding). Het gebied is landschappelijk gewaardeerd met een laaggemiddelde waarde (4) door de sterke wijziging van de verkaveling in het verleden en de aanleg van de A7. Beleid in algemene zin is cultuurhistorie meewegen en als inspiratiebron gebruiken voor de verdere uitwerking bij ruimtelijke ontwikkelingen. Hiermee is rekening gehouden in de inrichting van het gebied, bijvoorbeeld door het behouden van de Woldsloot en het gebruiken van het slotenpatroon als inspiratiebron.

[image]

Uitsnede plangebied cultuurhistorie (bron: gemeente Tynaarlo, Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024, kaart 1) met aanduiding Groningse veenontginning (Ag) en wegen voor 1832 (rode lijnen)

3.4.5 Structuurvisie archeologie

In de Structuurvisie Archeologie, welke vastgesteld is op 28 mei 2013, is vastgelegd op welke wijze de gemeente Tynaarlo wil omgaan met het archeologisch erfgoed. De Structuurvisie Archeologie inventariseert de bekende en verwachte archeologische waarden en geeft invulling aan het ruimtelijke beleid. Het belangrijkste instrument daarbij zijn de bestemmingsplannen. In dit uitwerkingsplan zijn te beschermen zones aangewezen en van op maat gesneden bestemmingsregels voorzien. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 4.6.

3.4.6 Welstandsnota en beeldkwaliteitsplan

De welstandsnota bevat criteria waaraan een bouwplan qua uiterlijke verschijning wordt getoetst. De welstandscriteria zijn onderverdeeld naar ligging, massa en vorm, gevelopbouw, detaillering en materiaal- en kleurgebruik. Het Businesspark is volgens de welstandsnota gelegen in gebied 14; Bedrijventerreinen en/of kantoorparken.

Voor het Businesspark is naast een stedenbouwkundige visie een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is het toetsingskader voor de welstand van bouwplannen en is toegevoegd als bijlage.

3.4.7 Waterplan

Het in 2008 vastgestelde Waterplan vormt een uitwerking van het Structuurplan. Het Waterplan maakt onderscheid in verschillende thema's, waar voor elk thema ambities zijn opgesteld. Het plangebied valt onder het thema Wonen en werken.

Gemeenten worden in toenemende mate geconfronteerd met taken en verantwoordelijkheden op het gebied van water. In de eerste plaats betreffen dit de wettelijke taken. Als gevolg van de Wet gemeentelijke watertaken worden deze opnieuw ingedeeld. Naast de huidige taken met betrekking tot riolering (gemeentelijke verantwoordelijkheid tot de kavelgrens), onderhoud van water in bebouwd gebied en baggerwerkzaamheden komt de zorgplicht voor hemel- en grondwater. In de toekomst zal het onderhouden en baggeren van water in bebouwd gebied wellicht worden overgedragen aan het waterschap. De watertaken voor de gemeente bestaan dan uit de zorgplicht ten aanzien van afval-, hemel- en grondwater.

Naast deze wettelijke taken speelt de gemeente ook steeds meer ook een beleidsmatige rol. Bij de inrichting van nieuwe uitbreidingsplannen zal het aspect water nadrukkelijk aan de orde moeten worden gesteld. Afwenteling van verantwoordelijkheden naar andere organisaties moet bij de (her)inrichting van gebieden worden voorkomen. In het waterplan van de gemeente Tynaarlo staat beschreven, dat de gemeente samen met private partijen aandacht schenkt aan het waterbelang. De mogelijke gevolgen voor het aspect water zijn in paragraaf 4.5 beschreven.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies noodzakelijk. De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal factoren (geluid, stof, geur en gevaar) een indicatie gegeven van de afstanden tussen bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals rustig buitengebied), waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden.

De gronden met de bestemming 'Bedrijf - Uit te werken' zijn in het bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch bestemd voor informatie-technologische, (bio)medisch-technologische en overige kennisintensieve bedrijvigheid, alsmede andere bedrijven behorende tot de categorieën 1 tot en met 3.1. De VNG-brochure en de bijbehorende bijlage stelt als richtafstand voor bedrijven met categorie 1, 2 en 3.1 respectievelijk 10, 30 en 50 m.

Dit zijn slechts richtlijnen. Per bedrijf dient te worden beoordeeld wat de werkelijk toe te passen minimale afstand is van een bedrijf ten opzichte van een milieugevoelig object. Een gedetailleerde afweging vindt plaats binnen de milieuwetgeving bij vergunningverlening c.q. via Algemene Maatregelen van Bestuur.

Het onderhavige uitwerkingsplan kent een indeling waarbij ter plaatse van het bedrijvenpark bedrijven tot en met categorie 3.1 zijn toegestaan en ter plaatse van het woon-werkprogramma bedrijven tot en met categorie 2. Met deze indeling is een goed leefklimaat gegarandeerd. Er zijn in de directe omgeving geen gevoelige functies aanwezig die mogelijk belemmerd worden door te vestigen bedrijven.

4.2 Geluid

In dit uitwerkingsplan wordt de realisatie van een aantal bedrijfswoningen mogelijk gemaakt. Het plangebied is, in verband met de ligging binnen de geluidszone van de A7, gelegen in buitenstedelijk gebied in de zin van de Wet geluidhinder. De voorkeurgrenswaarde is 48 dB, de maximale waarde is 53 dB. Daarom dient te worden aangetoond dat de geluidbelasting op de woningen kan voldoen aan die grenswaarde conform de Wet geluidhinder.

Uit de geluidsberekening blijkt dat bij de meeste bedrijfswoningen kan worden voldaan aan de maximale waarde door voldoende afscherming van het bedrijfsgedeelte. Echter op de meest oostelijk gelegen bedrijfswoningen nabij de A7 wordt de maximale grenswaarde overschreden. Het toepassen van maatregelen om de geluidsbelasting te verminderen zijn voor deze locatie niet meer mogelijk. De A7 wordt reeds voorzien van dubbellaags fijn zoab. Verhogen van het scherm aan de oostzijde van de locatie is niet aan de orde, evenals het plaatsen van een scherm aan de westzijde.

De vast te stellen hogere waarde voor de meest oostelijke bedrijfswoningen op het zuidelijk gelegen woon-werken deel van het plan bedraagt Lden = 53 dB. Dit betreft de hogere waarde inclusief aftrek ex artikel 110 Wgh. Om dit mogelijk te maken is een hogere grenswaarde voor het wegverkeer vastgesteld in het kader van artikel 83 van de Wet geluidhinder. Het besluit hogere grenswaarde, tezamen met de geluidsberekening, is toegevoegd aan de bijlagen. Daar waar de maximale grenswaarde wordt overschreden moet een 'dove gevel' worden toegepast.

4.3 Luchtkwaliteit

Om de gevolgen van het voornemen voor het thema luchtkwaliteit in beeld te brengen, is door de RUD een onderzoek uitgevoerd (Advies luchtkwaliteit - Businesspark Ter Borch, 8 mei 2017). Het onderzoeksrapport is als bijlage toegevoegd.

Met betrekking tot de luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. In deze wet en de daarop gebaseerde regelingen is vastgelegd dat bestuursorganen bij de uitoefening van een bevoegdheid welke gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening houden met de effecten op de luchtkwaliteit en er voor zorgt dat dit niet leidt tot het overschrijden van een in bijlage 2 bij de Wm opgenomen luchtkwaliteitsgrenswaarde.

Nibm

Ook is in de wet en de daarop gebaseerde regelingen - Besluit NIBM (luchtkwaliteitseisen) en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) - getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekenende mate' (nibm) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Indien een voornemen ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging, hoeft geen verdere beoordeling ten aanzien van luchtkwaliteit plaats te vinden.

Op grond van het Besluit NIBM geldt een “anticumulatiebepaling” om te voorkomt dat projecten worden opgeknipt in deelprojecten die elk afzonderlijk niet-in-betekenende-mate bijdragen, maar als geheel project wel in-betekenende-mate kunnen bijdragen.

In het kader van de anticumulatiebepaling is voor alle nieuwe ontwikkelingen in het gebied (Businesspark, transferium, hotel en crematorium) onderzocht wat de gevolgen voor de luchtkwaliteit van de ontwikkelingen tezamen zijn. De verkeerstoename ten gevolge van genoemde ontwikkelingen is bepalend voor de gevolgen voor de luchtkwaliteit. Bij het bepalen daarvan is uitgegaan van het in 2015 door GoudappelCoffeng uitgevoerde verkeersonderzoek (rapport Effecten aansluiten Ter Borch op A7, 3 november 2015). Het rapport is als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.

Op basis van de verkeersprognoses van GoudappelCoffeng zijn met behulp van Geomilieu Stacks (V4.21) de gevolgen voor de luchtkwaliteit in de jaren 2017 en 2030 bepaald in het gebied van het hotel, het crematorium en het geplande businesspark en tevens aan weerszijden van de Borchsingel.

Uit het onderzoek blijkt dat voor zowel 2017 als 2030 aan de grenswaarde en ook aan de WHO-advieswaarde voor luchtkwaliteit wordt voldaan. Uit oogpunt van luchtkwaliteit bestaat geen belemmering de beoogde ontwikkeling uit te voeren.

4.4 Externe veiligheid

Inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) richt zich, zoals uit de naam reeds blijkt, primair op inrichtingen die risico's met zich meebrengen voor de in de omgeving gelegen risicogevoelige objecten. Het besluit onderscheidt twee categorieën risicogevoelige objecten, namelijk kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Dit onderscheid is gebaseerd op maatschappelijke opvattingen over de groepen mensen die in het bijzonder moeten worden beschermd en op gegevens, zoals het aantal personen en de verblijfstijd van groepen mensen. Het besluit geeft waarden voor het risico dat toelaatbaar wordt geacht voor deze objecten. Hierbij worden twee vormen van risico onderscheiden: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de risicokaart weergegeven.

[image]

Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Uit deze kaart blijkt dat er, op het LPG tankstation aan de Groningerweg na, geen risicovolle inrichtingen nabij het plangebied gelegen zijn. Vanwege de relatief grote afstand van het plangebied tot het tankstation, circa 300 meter, is deze risicobron niet relevant.

Buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) met de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) omvat de regelgeving op het gebied van buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In deze regelgeving is bepaald dat de belemmeringenstrook (4 m bij buisleidingen met een druk tot en met 40 Bar en 5 m bij overige buisleidingen), de plaatsgebonden risicocontour (10-6) en het invloedsgebied van het groepsrisico in acht dienen te worden gehouden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Uit de risicokaart blijkt dat op circa 200 m van het plangebied een aardgastransportleiding aanwezig is. Het invloedsgebied van deze buisleiding ligt ver weg van het plangebied en een risicoberekening van het groepsrisico kan achterwege blijven.

Transportroutes van gevaarlijke stoffen

Op 1 april 2015 is het Btev (Besluit transportroutes externe veiligheid) in werking getreden. Dit besluit is van toepassing op de rijksinfrastructuur die onderdeel uitmaakt van de Basisnetten Weg, Water en Spoor. Hierbij wordt vastgehouden aan de volgende zaken:

vaste afstanden voor het plaatsgebonden risico;
vaste invoergegevens voor de berekening van het groepsrisico;
aanwijzing plasbrandaandachtsgebieden (PAG).

De Rijksweg A7 is aangewezen als een transportroute van gevaarlijke stoffen. Door de RUD is een risico-analyse (Onderzoek Externe Veiligheid – Uitwerkingsplan Businesspark Ter Borch, 24 april 2017) uitgevoerd ten aanzien van de A7. De analyse is als bijlage opgenomen. Hierna zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.

Voor de Rijksweg A7 bedraagt de afstand voor de veiligheidszone (plaatsgebonden risico, PR10^-6 per jaar) volgens het Basisnet 0 meter. De veiligheidsafstand wordt gemeten vanaf het midden van de middenberm van de rijksweg. Binnen de veiligheidszones transport zijn geen objecten aanwezig. Het transport van gevaarlijke stoffen over de weg voldoet aan de grens- en richtwaarde van het plaatsgebonden risico 10^-6 per jaar.

Voor het relevante rijkswegdeel van de A7 ter hoogte van het plangebied is conform het Basisnet Weg (tabel Weg van de Regeling Basisnet) geen plasbrand aandachtsgebied aanwezig.

Door de RUD is voor het groepsrisico een groepsrisicoberekening uitgevoerd. Hieruit is geconcludeerd dat het geplande bedrijventerrein en dus het aantal aanwezigen niet leidt tot enige toename van het groepsrisico. Het groepsrisico (fN-curve) voor de Rijksweg A7 ligt in de nieuwe situatie onder de oriëntatiewaarde. Er is dus sprake van een acceptabele situatie qua hoogte van het groepsrisico.

Omdat het groepsrisico gelijk blijft en onder de oriënterende waarde van het groepsrisico blijft, zijn gezien de toekomstige situatie geen milieumaatregelen noodzakelijk.

Er is sprake van toename van het aantal mensen in de nieuwe situatie en daarom heeft de Brandweer Drenthe geadviseerd over de aspecten zelfredzaamheid en hulpverlening. Het advies d.d. 29 juni 2017 is als bijlage opgenomen.

De Brandweer Drenthe geeft aan dat in de directe nabijheid van het plangebied een openbare bluswatervoorziening aanwezig is. De gemeente is verantwoordelijk voor een goede bereikbaarheid van deze voorziening. Er is voldoende dekking van het Waarschuwings- en alarmsysteem. Het wordt aanbevolen om de toekomstige gebruikers te informeren over de risico's van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A7.

Tenslotte adviseert de brandweer om het plangebied te voorzien van twee onafhankelijke toegangswegen en verkeersbelemmerende maatregelen zoveel mogelijk te beperken. Middels de aan te leggen ontsluitingsstructuur wordt dit advies gewaarborgd in het plangebied.

4.5 Waterparagraaf

Het aspect water is een steeds belangrijker wordend ordeningsaspect. De Wet op de waterhuishouding geeft aan dat provincies een waterhuishoudingsplan moeten vaststellen. Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dienen eventuele gevolgen voor het aspect water te worden beschreven. In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan Ter Borch 2004 is uitvoerig onderzoek verricht naar de eventuele gevolgen voor het aspect water. In een gezamenlijke projectgroep, bestaande uit de gemeente Tynaarlo, de gemeente Groningen, de provincie Drenthe, het Waterschap Noorderzijlvest en de bureaus BügelHajema Adviseurs en Tauw is in 2000 invulling gegeven aan de waterhuishouding van het plangebied Ter Borch. De hoofdlijnen van de waterhuishouding van Ter Borch zijn uitgewerkt ten behoeve van het stedenbouwkundig ontwerp. Daarnaast zijn de hydrologische effecten van de aanleg van Ter Borch op de omgeving in kaart gebracht (rapport Waterhuishouding Ter Borch - Tauw, november 2000). Medio 2003 is door de Commissie Afstemming Ruimtelijke Plannen (provincie Drenthe) een aantal kanttekeningen geplaatst bij de geplande waterhuishouding. Deze opmerkingen zijn later onderschreven door de Commissie m.e.r., het Waterschap Noorderzijlvest en de Vereniging Natuurmonumenten. In overleg met het Waterschap Noorderzijlvest, de Vereniging Natuurmonumenten en de provincie Drenthe is een aantal aanvullende modelscenario's doorgerekend. In het voorjaar van 2004 zijn de berekeningsresultaten door de genoemde partijen besproken en zijn vijf te nemen mitigerende maatregelen overeengekomen (rapport Waterhuishouding Ter Borch - Aanvullende scenarioberekeningen - Tauw, maart 2004). De waterhuishouding van het plan zal vanwege het onderhavige uitwerkingsplan niet wijzigen ten opzichte van het globale bestemmingsplan Ter Borch.

In het plangebied is een afwateringstructuur aanwezig in de vorm van sloten. Aan de westzijde van het plangebied ligt het Omgelegde Eelderdiep en aan de zuidzijde de Woldsloot. De Woldsloot is een hoofdwatergang die door het waterschap wordt onderhouden.

Conform het rapport Waterhuishouding Ter Borch en de notitie Water en ruimte van het Waterschap Noorderzijlvest dient 10% van het toegenomen verhard oppervlak en dakoppervlak te worden gecompenseerd. Bij deze 10% dient het oppervlak aan oppervlaktewater dat in de bestaande situatie aanwezig is te worden opgeteld. Dit betreft het te dempen oppervlak aan sloten ten behoeve van de ontwatering. Aan deze eisen wordt voldaan door nieuwe watergangen aan te leggen. De berekening van deze compensatie (Royal HaskoningDHV, 6 juni 2017) en een overzicht van nieuwe watergangen, is opgenomen in de bijlage.

Het aan te leggen oppervlaktewater ten compensatie van de toename verhard oppervlak heeft een minimale diepte van 0,50 m ten opzichte van het streefpeil. Dit oppervlaktewater zal in verbinding staan met de hoofdontwatering (Woldsloot). Het gemiddelde peil van de hoofdontwatering betreft -1,65 m NAP. De drooglegging zal bij genoemde planpeilen voldoende worden gewaarborgd. In bepaalde gebieden zullen mogelijk bouwtechnische maatregelen nodig zijn (kruipruimtevrij bouwen en/of ophogingen) om grondwateroverlast te voorkomen. In overleg met het waterschap zal het plan nader worden uitgewerkt. Er wordt in het plangebied een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Het schone afstromende water zal worden opgevangen in het aan te leggen oppervlaktewater en uiteindelijk worden afgevoerd.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

4.6.1 Archeologie

Voor het gehele plangebied Ter Borch heeft een verkennend archeologisch onderzoek plaatsgevonden. De werkmethode en de uitkomsten van het onderzoek zijn geformuleerd in het rapport Ter Borch, Een verkennend Archeologisch Onderzoek te Eelderwolde, juli 2002. In het rapport zijn de gebruikte methoden en technieken en de resultaten besproken.

In mei 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Archeologie vastgesteld. Het plangebied heeft op de beleidskaart van de gemeente Tynaarlo twee waarderingen: een lage verwachting én een hoge tot middelhoge verwachting voor het aantreffen van archeologische waarden.

Voor twee locaties in het plangebied, de zandrug en de terp, is aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd in respectievelijk 2016 en 2014. Beide rapporten zijn bijgevoegd bij deze toelichting. Hieronder volgt een samenvatting van beide onderzoeken.

Zandrug

In het plangebied bevindt zich een zandrug waar in 2002 door de Steekproef bewerkt vuursteen aan het oppervlakte gevonden. Vervolgens is in 2004 een vervolgonderzoek uitgevoerd door ARC, waarbij geen extra vondsten zijn gedaan. Op basis van deze bevindingen is toentertijd door ARC geadviseerd om de locatie vrij te geven. Naar aanleiding van de planvorming heeft de gemeentelijke archeoloog de onderzoeksrapporten nader beschouwd. Hij is daarbij tot de conclusie gekomen dat de rapportage, op basis van de huidige richtlijnen, een vrijgave onvoldoende ondersteunen. Bij het onderzoek is men als volgt te werk gegaan: er is een kruis van (mega) boringen gezet over de lengte en breedte van de zandrug, maar er lijkt geen rekening gehouden te zijn met de eerdere resultaten. De eerdere vondsten zijn gedaan tijdens een veldverkenning, maar dit is niet herhaald tijdens dit onderzoek. Het aantal boringen is ook aan de lage kant: 39 stuks. Gebruikelijk is bij waarderend onderzoek van Steentijd vindplaatsen om minimaal 20 boringen per hectare te zetten, hier (160 x 200 m = 3,2 ha x 20 =) 64 stuks.

De gemeentelijke archeoloog adviseert daarom om de zandrug nogmaals (aanvullend) te laten onderzoeken en daarbij gebruik te maken van een handboor met grotere diameter (megaboor). In het nieuwe bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch, wordt deze locatie op de verbeelding voorzien van een dubbelbestemming “archeologische verwachting”.

Omdat er nu sprake is van een concreet plan voor het gebied, is een aanvullend onderzoek gedaan ter plaatse van de zandrug (De Steekproef, 2016). Op onderstaande afbeelding zijn het onderzoeksgebied en de twee aanwezige vindplaatsen aangegeven.

[image]

Vindplaatsen A en B in plangebied (bron: De Steekproef, 2016)

Het onderzoek bestaat uit een vooronderzoek (bureauonderzoek) en een veldonderzoek. Uit het vooronderzoek is gebleken dat op verschillende onderdelen mogelijk archeologische waarden aanwezig zijn. Het veldwerk, een 'waarderend veldonderzoek proefsleuven', is uitgevoerd voor het gebied waar de zandrug aanwezig is.

Uit het onderzoek is gebleken dat er sprake is van twee vindplaatsen (A en B) in het onderzochte gebied. Eén vindplaats dateert uit het neolithicum en/of vroege bronstijd, de tweede dateert uit het midden of laat mesolithicum.

De mesolithische vindplaats (deelgebied A) bevindt zich in het noordwestelijk deel van het plangebied. Mogelijk strekt deze vindplaats zichwestelijk van het plangebied uit. Op basis van het proefsleuvenonderzoek kan een gebied van 1.000 m² binnen de grenzen van het plangebied tot deze vindplaats worden gerekend.

De vindplaats uit het neolithicum en/of bronstijd (deelgebied B) bevindt zich iets ten oosten van deelgebied A. Op basis van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek lijkt deze grotendeels (2,500 m²) in het plangebied aanwezig te zijn. De noordoostelijke hoek ligt op een voormalige boerderijplaats, die vanwege asbestverontreiniging niet is onderzocht.

Beide vindplaatsen worden als 'behoudenswaardig' beoordeeld. Dit heeft gevolgen voor de aanleg van het bedrijventerrein in het plangebied. Behoud is mogelijk op twee manieren: in situ (vindplaatsen onverstoord in de bodem laten) of ex situ (archeologisch vervolgonderzoek door middel van opgraving).

Er is voor gekozen om een archeologisch vervolgonderzoek door middel van opgraving uit te laten voeren. De verwachting is dat dit onderzoek in de loop van 2017 wordt uitgevoerd. Om de vindplaatsen te beschermen is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

Terp

Voor een meer noordoostelijk gelegen locatie werd de aanwezigheid van een terp vermoed. Tijdens het veldwerk van een booronderzoek in 2002 is een scherf aardewerk uit de ijzertijd aangetroffen (Bakker 2002). In oktober 2011 en februari 2012 is door RAAP een archeologisch inventariserend booronderzoek uitgevoerd in dit gebied (Jans, 2012). Hierbij werd een vermoedelijke betredingshorizont of oud loopoppervlak in de boringen waargenomen, maar het is ook mogelijk dat dit resten van een veenterpje zijn (middeleeuwen tot nieuwe tijd). Naar aanleiding hiervan werd geadviseerd om een waarderend veldonderzoek middels proefsleuven te laten uitvoeren. Op onderstaande afbeelding is de onderzoekslocatie aangegeven.

[image]

Het veldwerk voor het proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd op 2 en 3 december 2014. Er zijn drie werkputten aangelegd van circa 30 x 4 meter conform het PvE. In totaal is daarmee een oppervlak van circa 360 vierkante meter gedocumenteerd. De maximale diepte van het onderzoek bedroeg 129 centimeter beneden maaiveld. De “vondstlaag” die in het booronderzoek is aangetroffen, is in alle drie de proefsleuven aanwezig. De laag bleek geen veenterp te zijn, maar heeft meer het karakter van een oude akkerlaag. De laag is vrij dik, maar heeft slechts twee scherven aardewerk opgeleverd, daterend vanaf de zestiende eeuw, en een snipper baksteenpuin. Er zijn geen metaalvondsten gedaan. In de akkerlaag zijn in de eerste sleuf twee plekken met houtskool ontdekt. Verdere grondsporen zijn twee kleine kuiltjes van 10 centimeter doorsnede en een vage kuil met wat houtskool. Deze sporen zijn in het zand onder de akkerlaag aangetroffen. Gebaseerd op de resultaten van het veldwerk is een archeologische waardebepaling voor de locatie opgesteld. Hieruit blijkt dat de locatie niet behoudenswaardig is. Daarom is geadviseerd om op deze locatie geen verder archeologisch onderzoek te laten uitvoeren.

Conclusie

Het gehele plangebied, met uitzondering van de als behoudingswaardige delen aangegeven locaties op de zandrug, is vrij gegeven. Hier worden geen archeologische waarden verwacht. Mochten tijdens de uitvoeringsfase toch archeologische resten worden aangetroffen, dan zullen deze – conform hetgeen bepaald in de Erfgoedwet - behandeld worden als toeval vondsten en via de gemeentelijk archeoloog dan wel de provinciaal archeoloog als terstond zodanig gemeld worden.

4.6.2 Cultuurhistorie

Op grond van artikel 3.6.1 Bro dient per 1 januari 2012 in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. De gemeente heeft ten behoeve van het aspect cultuurhistorie de Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024 vastgesteld. Het doel van deze visie is het borgen van cultuurhistorisch erfgoed.

De gemeente heeft het waarborgen van het erfgoed en de ruimtelijke identiteit van Tynaarlo samengevat in één centrale boodschap: de gemeente wil historische structuren en karakteristieken herkenbaar houden, de kwaliteit bewaken en de historische gelaagdheid in acht nemen.

Op de (historische) kaarten van 1830 en 1850 valt de sterke tegenstelling in de historische verkaveling op. De grens werd gevormd door de historische noordelijke waterloop Onlandsche Dijk. Ten noorden was het gebied in verticale richting blokvormig verkaveld terwijl de verkaveling ten zuiden een horizontale strookvormige verkaveling laat zien.

De waterloop ten noorden van de Woldsloot is een aftakking van het Eelderdiep en het is samen met de Woldsloot het oudste structurerende element in dit plangebied. De historische waterloop met de dijk en de Woldsloot lopen parallel aan elkaar en komen bij Bruilweering samen en vormen het deel in oostelijke richting dat overgaat in de Onlandsche Dijk. Deze boog na Bruilweering af in zuidelijke richting, nu Tochtsloot en Piccardthofplas. De huidige Woldsloot is ook op de kaart van 1830 al aanwezig, deze waterloop stamt mogelijk uit de 15de eeuw. De Bruilweering, bestaande uit een zandpad en schelpenpad is een historische laanstructuur met prominente beuken. Het vormt een verbinding tussen het Stadspark van Groningen en Peizermade. Deze verbinding is ontstaan tussen 1905 (op het Bonnenblad nog niet aanwezig) en 1935.

[image]

Situatie 1830 met roodomcirkeld ligging plangebied. De Onlandsche Dijk en Bruilweering zijn als bajonet-achtige vorm herkenbaar

[image]

Situatie 1850 met roodomcirkeld ligging plangebied

Het plangebied was vooral landbouwgebied. Pas in de eerste helft van de twintigste eeuw is in dit gebied een boerderij gebouwd. Deze is in 2000 gesloopt. De boerderij kent geen voorganger. De boerderijplaats is nog herkenbaar in het landschap, maar vertegenwoordigt geen grote historische waarde. In beide delen is de verkaveling sterk gewijzigd en zijn de kavels vergroot.

Dit gebied is in de Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024 aangeduid als Groningse veenontginning (Ag): blokvormige kavels, afwisselend bouw- en grasland zonder bebouwing. Het gebied is landschappelijk gewaardeerd met een laaggemiddelde waarde door de sterke wijziging van de verkaveling en de aanleg van de Rijksweg A7. Het beleid in algemene zin is cultuurhistorie meewegen en als inspiratiebron gebruiken voor de verdere uitwerking bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Bij de planontwikkeling van het plangebied zijn de volgende aspecten vanuit cultuurhistorisch oogpunt van belang, waarbij ook is omschreven hoe dit in de planuitwerking wordt uitgevoerd:

De huidige Woldsloot en de resten van de oorspronkelijke waterloop (overgaand in Onlandse dijk) behouden als structurerend element: de Woldsloot en de resten (poeltjes) blijven in hun geheel bestaan en fungeren als structurerend element in het plangebied. Daarnaast vormt het water een natuurlijke grens aan de zuidzijde van het gebied.
Onderzoeken of de oorspronkelijke waterloop (overgaand in Onlandse dijk) als cultuurhistorische element geaccentueerd kan worden: de Woldsloot met de daarbij behorende poelen wordt in het plan geaccentueerd door het aan te zetten als natuurlijke 'ecozone'.
Het slotenpatroon als inspiratiebron te benutten voor verdere uitwerking: meerdere reeds bestaande sloten die haaks staan op de Woldsloot worden doorgetrokken en krijgen aansluiting op de Woldsloot in het nieuwe plan. Met het doortrekken van deze sloten wordt het deelgebied 'Wonen en werken' opgedeeld. Daarnaast worden twee van de doorgetrokken sloten als waterelement gebruikt op het bedrijventerrein.
Onderzoeken of het mogelijk is de oude tegenstelling in verkavelingsvorm te behouden of naar te verwijzen in de nieuwe plannen: de rechthoekige kavel ten noorden van de Woldsloot vormt in zijn geheel het deelgebied 'Wonen en werken'.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de cultuurhistorische aspecten in voldoende mate worden gerespecteerd in de planuitwerking.

4.7 Natuur

Om de haalbaarheid van het plan te toetsen, is onderzoek gedaan in het kader van ecologie. Voor de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen is het noodzakelijk om de mogelijke effecten op beschermde soorten en gebieden in beeld te brengen en eventueel maatregelen te treffen of ontheffing aan te vragen.

Het gebied is getoetst aan de hand van de Flora- en faunawet, de nieuwe Wet natuurbescherming, het Nationaal Natuurnetwerk en de Boswet. Het onderzoek is uitgevoerd door Royal Haskoning DHV en vastgelegd in een rapport van 5 september 2016. Het rapport van het onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De conclusies van het onderzoek zijn hieronder weergegeven.

Er worden een aantal zwaarder beschermde soorten verwacht in het plangebied; de steenmarter, vleermuizen, broedvogels en de kleine modderkruiper.
De grondverzetwerkzaamheden kunnen doorgang vinden, mits er rekening wordt gehouden met het voorkomen van de kleine modderkruiper in de watergangen. Rekening houden met deze soort kan door te werken volgens een goedgekeurde gedragscode, in het kader van de Flora- en faunawet.
Door het tijdig kaal maken van het terrein en de vegetatie kort te houden kunnen effecten op de steenmarter worden voorkomen.

In 2014 is ter plaatse van het plangebied nader onderzoek gedaan naar onze andere buizerd, kleine modderkruiper en vleermuizen (Advies Natuurwaarden Kranenburg-zuid, BugelHajema Adviseurs, 29 oktober 2014). Het rapport van het onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat er geen conflicten zijn met de Wet natuurbescherming m of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid en op voorhand kan in redelijkheid worden gesteld dat een eventueel benodigde ontheffing voor kleine modderkruiper kan worden verkregen.

De conclusies uit het onderzoek van 2014 zijn gezien de grondwerkzaamheden die in het plangebied worden uitgevoerd en de bevindingen tijdens het veldbezoek in 2016, voldoende representatief.

4.8 Bodem

In 2014 is door MUG Ingenieursbureau een verkennend bodemonderzoek op de locatie uitgevoerd. Het rapport van het onderzoek is als bijlage aan deze toelichting toegevoegd. De conclusies van het onderzoek zijn hieronder weergegeven.

Het verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de locatie is uitgevoerd volgens de onderzoekshypothese "niet-verdacht", waarbij geen verontreiniging verwacht werd.

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op een aanwezigheid van bodemverontreiniging. Er zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Op basis van de analyseresultaten van de grond wordt geconcludeerd dat alle onderzochte parameters zijn gemeten in gehalten beneden de betreffende achtergrondwaarden.

In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties aan nikkel, kobalt en/of barium gemeten. De gemeten concentraties in het grondwater zijn van dien aard dat er volgens de Wet bodembescherming geen nader bodemonderzoek noodzakelijk is. De gemeten concentraties vormen geen gevaar voor de volksgezondheid en het milieu.

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, op basis van het bodemonderzoek, op milieuhygiënische gronden geen bezwaren tegen de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie. Het verkennend bodemonderzoek schetst een algemeen beeld. Bij eventueel grondverzet dient men rekening te houden met mogelijke plaatselijke afwijkingen.

4.9 Verkeer

Voor de ontwikkeling van de wijk Ter Borch en het Businesspark Ter Borch is een verkeersonderzoek uitgevoerd in 2003. Vanwege aanpassingen van het plan, waaronder de realisatie van een crematorium, supermarkten en het doortrekken van de Borchsingel tot de A7, is in 2015 opnieuw een verkeersonderzoek uitgevoerd door GoudappelCoffeng (rapport Effecten aansluiten Ter Borch op A7, 3 november 2015). Het rapport is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De conclusies van het onderzoek zijn hieronder kort weergegeven.

In het onderzoek naar de effecten van de aansluiting op de A7 is gebruik gemaakt van een verkeersmodel. De situatie in 2012, met Julianaplein en zonder aansluiting op de A7, en de situatie in 2030, met aangepaste Ring Zuid, de gerealiseerde wijk Ter Borch en Businesspark Ter Borch en met aansluiting op de A7, is uitgerekend. Daarnaast is de fictieve situatie uitgerekend van 2012 met Julianaplein en met aansluiting op de A7.

Uit het model blijkt dat door de aansluiting op de A7, er een kleine toename is van 200 motorvoertuigen per etmaal in het noorden van het gebied. Verder is te zien dat veruit het meeste deel van het verkeer bestaat uit bestemmingsverkeer. Met name rondom de berekeningspunten in het noorden van het gebied is het aandeel doorgaand verkeer beperkt.

4.10 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 2012 als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Sinds 1 juli 2017 is de gewijzigde Ladder in werking.

Dat betekent dat overheden in geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moeten motiveren dat er behoefte is aan die ontwikkeling en indien deze ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, gemotiveerd wordt waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Hoewel dit uitwerkingsplan een bedrijvenlocatie betreft, kan er vanuit worden gegaan dat een dergelijke 'stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in het Bro zich hier niet voordoet. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder wordt namelijk niet verstaan een bestemmingsplan dat voorziet in een conservering van onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden die realiseerbaar waren op grond van een bestemmingsplan dat is vastgesteld vóór inwerkingtreding van de Ladder. In dit geval is hiervan sprake.

Omdat het toch van belang is om inzicht te hebben in de actuele behoefte naar bedrijventerreinen, is onderhavig plan getoetst aan de regionale planningslijst bedrijventerreinen 2017 en aan de Bedrijventerreinmonitor 2017, welke jaarlijks wordt opgesteld door Regiobureau Regio Groningen-Assen.

Het bedrijventerrein Businesspark Ter Borch, zoals opgenomen in onderhavig plan, maakt deel uit de regionale planningslijst. Uit de beschouwing van het Regiobureau op het jaar 2016 blijkt dat de plancapaciteit zoals opgenomen op de planningslijst in overeenstemming is met de berekende behoefte naar bedrijventerreinen tot 2030.

Het Businesspark Ter Borch onderscheidt zich daarnaast met name kwalitatief. Het programma voor Businesspark Ter Borch is gericht op een kwalitatief hoogwaardige werk-woonomgeving en voor een gemengd hoogwaardig bedrijvenprogramma. Het onderscheidt zich daarmee van andere bedrijventerreinen in de regio.

4.11 Vormvrije m.e.r.

Op grond van het Besluit milieueffectrapportage is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig voor activiteiten die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage (kolom 1 van de D-lijst), maar onder de daar genoemde drempelwaarden liggen. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat omschreven het Besluit onder D 11.2). De voorgenomen ontwikkeling (realisatie van een bedrijvenlocatie) blijft weliswaar ruim onder de aangegeven drempelwaarden (onder andere bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² meer, kolom 2), maar op grond van de nieuwe wetgeving is alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. In dat kader is een vormvrije m.e.r.-beoordeling gemaakt, waarin in principe voor alle milieuaspecten moet worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen. In het navolgende is de vormvrije m.e.r.-beoordeling behandeld.

Het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) is gewijzigd. De wijziging is het gevolg van de implementatie van Richtlijn 2014/52/EU die ziet op het wijzigen van Richtlijn 2011/92/EU. Dit is de richtlijn die ziet op projecten (kolom 4). De wijzigingsrichtlijn is voor het overgrote deel geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het gewijzigde Besluit m.e.r. is (op één onderdeel na) in werking getreden op 7 juli 2017, maar geldt vanaf 16 mei 2017 voor alle lopende vergunningaanvragen en bestemmingsplannen waarover nog geen besluit is genomen.

Eén van de belangrijkste gevolgen van de wijziging van het Besluit m.e.r. is dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden aangevraagd door middel van een aanmeldingsnotitie. Dit is geregeld in artikel 2 lid 5 Besluit m.e.r. Deze aanmeldingsnotitie is als bijlage toegevoegd. In het navolgende de conclusie.

Het plan dient te worden beoordeeld aan de hand van de volgende criteria; de kenmerken en de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten.

Kenmerken van het project

De volgende kenmerken zijn van belang voor de beoordeling van het effect:

Voor de realisatie van het businesspark wordt nieuwbouw gerealiseerd in een gebied bestemd voor bedrijven.
Het plangebied wordt ontsloten op de hoofdstructuur van Ter Borch, die middels de Borchsingel aansluit op de infrastructuur rondom het Transferium Hoogkerk en richting de A7.
Cumulatie met andere projecten of plannen is geen sprake van; het vaststellen van dit bestemmingsplan staat geheel op zichzelf.

Plaats van het project

Hierbij gaat het met name om het milieu in de directe omgeving en welke kwetsbare gebieden hier zijn gelegen. Het plangebied is in de Provinciale Omgevingsverordening aangeduid als “bestaand stedelijk gebied”. Het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS) ligt op circa 450 m van het plangebied. Overige kwetsbare natuurlijke gebieden (zoals Natura 2000-gebieden) zijn op grote afstand van het plangebied gelegen.

Het planologisch gebruik van de grond verandert na vaststelling van het bestemmingsplan niet. De kwantiteit en kwaliteit van natuurlijke hulpbronnen in het gebied worden door het ruimtelijke besluit niet aangetast.

Kenmerken van het potentiële effect

De potentiële effecten van het project worden als volgt beoordeeld:

Effecten op cultuurhistorie en landschap zijn niet te verwachten.
In het plangebied wordt de toename van het verhard oppervlak gecompenseerd. Op het gebied van waterkwaliteit en -kwantiteit zijn geen effecten te verwachten.
De archeologische vindplaatsen in het plangebied worden ex situ behouden.
Door de aansluiting op de infrastructuur rondom het Transferium Hoogkerk en richting de A7 zijn er geen significant negatieve effecten op de verkeersafwikkeling. Parkeervoorzieningen zijn in voldoende mate te realiseren binnen het plangebied.
De voertuigbewegingen van en naar het plangebied kunnen invloed hebben op de luchtkwaliteit. De bijdrage van het plangebied op de luchtkwaliteit is onderzocht. Er zijn geen significant negatieve effecten op de luchtkwaliteit.
Uit het ecologisch onderzoek blijkt dat kan worden voldaan aan de natuurwetgeving.

Conclusie

De omvang van de voorgenomen ontwikkeling brengt, zo concludeert de beoordeling, geen zodanige productie van afvalstoffen, verontreiniging, hinder en risico van ongevallen met zich mee op basis waarvan belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Er is geen sprake van cumulatie met andere projecten. Het milieubelang wordt in deze toelichting van het bestemmingsplan in voldoende mate afgewogen. Geconcludeerd wordt dat er geen significante nadelige effecten zijn te verwachten en geen verdere m.e.r-(beoordeling) of m.e.r. noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Een bestemmingsplan kan een rechtstreekse bouwtitel hebben, maar er kan ook gekozen worden voor een bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast met daarin een uitwerkingsplicht met daarbij uitwerkingsregels. Hiermee geeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders de plicht mee op tijdens de duur van het bestemmingsplan een uitwerkingsplan op te stellen binnen de kaders van de uitwerkingsregels. Een dergelijk bestemmingsplan (moederplan) moet eerst worden uitgewerkt voordat er omgevingsvergunningen voor het bouwen kunnen worden verleend. Het uitwerkingsplan gaat deel uit maken van het moederplan.

Het voorliggende plan is een uitwerking van het bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch. Het uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding met regels en gaat vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het plan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en bij de uitleg van de verbeelding en regels. In de volgende twee paragrafen wordt de systematiek van de regels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven.

De opbouw van het uitwerkingsplan is conform SVBP 2012. De regels van dit uitwerkingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

5.2 Bestemmingen

De in dit uitwerkingsplan voorkomende bestemmingen en bijbehorende regels worden in deze paragraaf nader toegelicht.

Bedrijf

Het Businesspark Ter Borch is bestemd als Bedrijf. Het Businesspark is verdeeld in een drietal zones, namelijk de zone snelwegprogramma, de zone bedrijvenpark en zone wonen en werken. In de regels zijn per genoemde zone de toegestane functies voorgeschreven.

Zo zijn in de zone bedrijvenpark toegestaan:

informatie-technologische, (bio)medisch-technologische en overige kennisintensieve bedrijvigheid, alsmede andere bedrijven behorende tot de categorieën 1 tot en met 3.1 van de in de bij de regels opgenomen bijlage Staat van bedrijven, alsmede voor bedrijven die niet in de lijst onder de desbetreffende categorieën zijn opgenomen, maar die naar aard en invloed met dergelijke bedrijven kunnen worden gelijkgesteld;
kantoren, uitsluitend voorzover de kantoorfunctie onderdeel uitmaakt van een ander bedrijf en daaraan ondergeschikt is;
maatschappelijke voorzieningen;
horeca in de vorm van hotel en restaurant;

In de zone wonen en werken zijn toegestaan:

bedrijven behorende tot de categorieën 1 tot en met 2 van de in de bijlagen opgenomen Staat van bedrijven;
informatie-technologische, (bio)medisch-technologische en overige kennisintensieve bedrijvigheid behorend tot de categorieën 1 en 2;
kantoren;
maatschappelijke voorzieningen;
horeca in de vorm van hotel en restaurant, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
bedrijfswoningen;

In de zone wonen en werken is een zelfstandig kantoor als onderdeel van een bedrijfswoning toegestaan.

In de zone snelwegprogramma zijn toegestaan:

transferium, waaronder voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer, informatievoorzieningen, stalling en/of verhuur van vervoermiddelen, benzineverkoop- en servicepunt begrepen;
horeca in de vorm van hotel en restaurant.

In de bijlage van de regels is een Staat van bedrijven opgenomen op basis van de richtafstanden afkomstig uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). De VNG-brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ is een handreiking van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Bij het mogelijk maken van milieubelastende functies (zoals bedrijven) kan op basis van die handreiking op hoofdlijnen bepaald worden welke afstand in acht moet worden genomen tot gevoelige functies (zoals woningen). Het gaat om een richtafstanden waarvan gemotiveerd kan worden afgeweken. Wanneer aan de afstandsnormen wordt voldaan, is in beginsel sprake van een goede ruimtelijke ordening in de zin van artikel 3.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro).

Onderdeel van de Staat van bedrijven is een toetsingskader, waarmee de genoemde categorieën nader programmatisch zijn ingedeeld per zone.

Eveneens zijn verkeers- en verblijfsvoorzieningen, waaronder wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en openbare nutsvoorzieningen in de bestemming begrepen.

Binnen de bestemming zijn risicovolle inrichtingen en inrichtingen zoals bedoeld in artikel 40 juncto artikel 1 van de Wet geluidhinder niet toegestaan.

Parkeren dient binnen de bestemming op eigen terrein te gebeuren.

Voor de zone wonen en werken geldt dat daar uitsluitend bedrijfsgebouwen én bedrijfswoningen zijn toegestaan. Het bouwvolume van bedrijfsgebouw en bedrijfswoning dient uit één volume te bestaan, waarbij het woongedeelte achter het bedrijfsgedeelte dient te worden gerealiseerd. Hierbij geldt eveneens dat bedrijfswoningen in combinatie met bedrijfsgebouwen verplicht dienen te worden gerealiseerd, met uitzondering van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'horeca', waarvoor geldt dat bedrijfswoningen niet verplicht dienen te worden gebouwd. De bedrijfswoning dient achter het bedrijfsgedeelte te worden gebouwd. Hiervan kan middels een omgevingsvergunning worden afgeweken mits de maximale toelaatbare geluidsbelasting in het kader van de Wet geluidhinder niet wordt overschreden.

Voor de bebouwing ter plaatse van de drie zones gelden verschillende maatvoeringsregels die expliciet in de regels zijn voorgeschreven.

Water

Het Noordelijk Gesloten Eelderdiep is bestemd als Water. Binnen deze bestemming zijn onder andere bruggen, duikers en groenvoorzieningen toegestaan.

Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

Ter plaatse van de twee archeologische vindplaatsen geldt een bouwverbod. Grondroerende werkzaamheden mogen alleen na archeologisch onderzoek.

Normaal beheer en onderhoud worden uitgezonderd van de vergunningplicht. Hieronder wordt verstaan: het beheer en het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren.

Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)

Het dijklichaam langs het Noordelijk Gesloten Eelderdiep heeft een beschermde dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering gekregen. De aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor: waterstaatkundige doeleinden, in het bijzonder de bescherming, het keren van water door dijken en kaden en het in stand houden en het onderhoud van die kaden en dijken, voorzieningen ten behoeve van de waterkering, dijksloten en groenvoorzieningen, kunstwerken en andere waterstaatswerken. Het is verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren die de belangen van waterkering kunnen schaden.

5.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn een anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene wijzigingsregels en de overige regels opgenomen. In de algemene afwijkingsregels is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied maakt onderdeel uit van het complex Businesspark. Voor dit complex is een exploitatieopzet opgesteld met een geprognosticeerd positief eindresultaat. De kosten voor de realisatie van dit gebied worden derhalve gedekt uit de verkoopopbrengsten van bouwgrond. De gemeente heeft alle gronden in eigendom waarop volgens artikel 6.2.1 van het Besluit Ruimtelijke ordening aangewezen bouwplan wordt gerealiseerd. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is niet nodig. Ook voor gronden die door de gemeente worden verkocht aan projectontwikkelaars is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig, omdat door middel van een overeenkomst het kostenverhaal is verzekerd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op de voorbereiding van een uitwerkingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Het ontwerp van het Bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch, plan van uitwerking Businesspark met bijlagen, het beeldkwaliteitsplan en het ontwerpbesluit hogere grenswaarde Wet Geluidhinder hebben vanaf vrijdag 20 oktober 2017 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen op het gemeentehuis. Tevens konden de stukken geraadpleegd worden via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Op 22 november 2017 zijn de plannen verder toegelicht tijdens een inloopbijeenkomst voor belangstellenden.

Bij de aanvang van de ter inzage periode zijn de Provincie Drenthe en het Waterschap Noorderzijlvest schriftelijk geïnformeerd. Ook de buurgemeenten, Noordenveld en Groningen zijn gelijktijdig op de hoogte gesteld middels een schriftelijke kennisgeving.

De binnengekomen overlegreacties en zienswijzen zijn opgenomen en beantwoord in de Zienswijzennota Bestemmingsplan Eelderwolde Ter Borch, plan van uitwerking Businesspark. De zienswijzennota is als bijlage aan dit plan toegevoegd.